《物权法》角度论小产权房能否合法化《物权法》角度论小产权房能否合法化摘要“小产权房”实质就是没有产权，当今市场正流行着的“小产权热”，正是我们今天所讨论的问题，其核心是其能否合法化。《物权法》作为基本法律规范市场经济规律的发展，它实现了财产所有权的平等保护。今天我们就尝试在《物权法》的法律框架内讨论“小产权房”能否具有合法性。关键词小产权房物权法合法化所有权作者简介：秦鹏，重庆大学20XX级法律硕士专业在读研究生，研究方向：经济法学。：D923.2文献标识码：A：1009-0592（20XX）05-061-02一、小产权房概念及其存在现状“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。随着城市化进程的步伐加快，城乡一体化的速度也在加快，在城乡结合的地方，往往出现“小产权房”。在这个房价高涨的年代，“小产权房”的确能让买卖双方达到“双赢”。但是“小产权房”占用的是农村集体所有土地，根据我国现有的法律法规，这一类土地是农用地，即只有两种用途：农业生产与宅基地。其使用权是不允许流转的，更不能应用于非农用的建设，因为它本身不具有产权，更不用说拥有国家相应合法的土地有效证，故“小产权”并不属于产权。建小产权房是违法违规的行为，买卖行为也得不到法律保障，因为它的所有权证明仅仅是村委会及乡镇府，而非法定有关部门。这一切使中国的《物权法》的所有权制度带来巨大挑战与压力。二、小产权房产生原因及利弊“小产权房”近年大热，又是何故？首先我们想一下“小产权房”的优势在哪？价格。价格低使其完败居高临下的房价，因为商品房房价远远超过普通市民的购买能力，他们把目光转向郊区的房子，由于旺盛的需求驱动下，大面积的开发避免不了。从法律层面上看，由于法律规范上出现了漏洞并没有及时堵住，使利益之徒大打擦边球。其根本原因就是由于农村集体用地的流转并没有建立一个完善的市场体系及制度，才使得村民在巨大地利益驱动下违背法律自行出售。同时它自身存在着弊端：1.占用较多耕地。倘若“小产权房”再继续增长，那么农村的耕地必定减少，同样严重的是这损害我们农民的根本利益，也有可能引起社会的“粮食危机”。2.扰乱正常的房地产交易秩序，开发商通过“以租代征”取得农村地皮，这样他们的开发成本大大下降，定价空间大大提高，这必定使正常的房地产市场规律出现混乱，更甚者会危及国家金融安全和社会稳定。3.购房者切实利益受损，由于“小产权房”现在处于法律的边缘地带，购房者实际没有国家合法的房产证，严格地说不能拥有房子的权属，遇到各种问题时利益是很难得到法律的保障。4.打乱城市总体规划。城市的发展是需要统筹规划的，是需要战略性的指导和有序的管理。但“小产权房”以短期的开发收益为目的而建造的。毋庸置疑这造成城市未来的不健康，打乱了城市的空间布局和功能定位。三、小产权房在法律框架内的讨论（一）小产权房是非法的小产权房的非法主要分为其用地的非法性及产权的非法性。首先用地非法性依据我国现行土地管理相關法律法规，农村集体所有的土地只能用于以下用途的非农业建设：（一）农村村民的住宅建设;（二）村集体兴办乡镇企业的建设;（三）乡（镇）村公共设施、公益事业建设。而且这必须符合乡（镇）土地利用总体规划，必须经县级以上地方人民政府批准，对于住宅用地，仅限于农村村民，并且一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。而村民在出卖、出租住房后，他们将不再批准拥有宅基地。这都说明了其用地的非法性;《物权法》第九条规定说明不动产的所有权转变需经过政府规定的有关部门登记才有法律效力，乡县一级政府无权对此作任何形式的房产权属登记。证明其产权的非法性。（二）小产权房法律漏洞在我国，对于房地产开发经营活动我们进行了一系列法律法规的设立，如《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等，其中包括用地规划控制、资金控制、工程质量控制、公共安全设施控制、以及销售控制等流程。主要表现在五证及房屋的竣工验收备案制度，分别是《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程...