我国物流地产发展中存在的问题及发展策略林超莺[摘要]高标准专业化物流设施的巨大市场需求，使得物流地产日益成为我国物流基础设施的投资热点。文章探讨了我国物流地产发展中存在的问题及发展策略，并提出了对策建议。[关键词]物流地产；运营模式；物流基础设施[DOI]1013939/jcnkizgsc2016190261引言当前中国经济的飞速发展，推动了各行各业的发展。中国也从过去的市场经济时代进入到全面发展的市场经济时代，随着中国经济的稳步增长，很多物流地产企业取得了长足发展，但与此同时市场竞争也越来越大，很多物流地产企业在发展过程中，要思考如何转型提速升级，创新求发展。一些物流地产企业在发展中出现了圈地热、投资缺乏规划问题，不利于物流地产企业的长期发展。同时竞争的加剧让很多企业在思考如何提高效率、满足用户需求，提供高质量的专业化的服务。鉴于此，本文对我国物流地产发展中存在的问题及发展策略这一主题进行探讨，以期对业内企业有所帮助。2物流地产的运营模式物流地产是当前一切工作专业化发展趋势背景下衍生出来的产业，是物流行业细化分工的体现，物流地产为物流业提供了物流仓储服务空间，进行物流资源整合，是物流业的基础设施。物流地产的发展体现了专业化发展趋势，是物流业和房地产业等行业集成后出现的重要物流设施。物流地产根据客户需求，选择合适位置，投资兴建物流设施，与客户建立紧密合作关系，为客户提供专业物流设施，投资物流设施包括物流园区、物流基地、物流中心、配送中心等。为客户提供专业的物流设施租赁服务，以有效降低客户物流运营成本，提高企业的赢利水平，实现企业价值最大化。3我国物流地产发展过程中存在的问题我国房地产市场经过多年发展已日趋成熟，但物流地产在中国发展时间较短，还缺乏管理经验，在发展中还存在一些问题。1存在违规用地现象一些物流地产在发展过程中存在违规用地现象，以工业用地的价格拿到土地后，私自改变土地用途，以发展物流地产名义从事其他业务经营。如一些物流地产企业以开物流园名义，经营商品交易业务，一些物流企业借土地升值赚取利润，这些现象都不利于物流地产业的有序发展。2风险防范意识不足很多企业受利益驱动相继进入物流地产业，众多的投资者的进入，让区域物流地产建设过于密集，一些物流地产企业未开展前期市场调研工作，准备工作不充足即开工建设，造成项目质量不高、重复建设等问题，有些区域物流地产空置率在60%以上，严重影响了物流地产业的健康发展。3缺少规模发展效应物流地产企业在发展中存在规划不足、区域分布不合理、不平衡问题，让物流成本过高。一些物流地产企业高度分散、不集中，不利于形成规模发展效应，本身物流业利润较低，合理的物流地产布点是确保赢利水平的关键因素。因此物流地产企业规模效应不足，未形成较大的影响力。4缺少前期市场调研很多区域政府进行产业规划、制订物流地产发展方案，多是从区域经济发展规划角度考虑，多考虑区域利益，未从市场角度制订规划，导致物流地产投资建设缺少规划，重政绩、轻市场，一些区域物流地产建设盲目追求大而全，忽略了市场需求。35国内企业竞争加剧当前物流地产投资建设中，外资占了较大比例，推动了物流地产发展，同时对国内物流地产企业造成较大冲击，国内物流地产企业服务与管理水平明显落后于外资企业，因此国内物流地产企业的竞争越来越激烈。4相关对策研究1合理确定运作模式目前中国物流地产的运作模式包括以下模式：第一种模式是地产商作为投资主体，将兴建好的物流地产物业租售给业主，由业主作为总包租者将物流地产转租给物流公司，由业主进行物流地产的总管理；第二种模式是由物流企业作为投资建设，自己进行管理；第三种模式是物流企业和地产商合作兴建物流地产；第四种模式是由第三方联系物流商和地产商共同开展物流地产业务运营。物流地产企业要根据自身特点，选择适宜的经营模式。1加强市场调研研究要做好物流地产的前期调研工作，做好市场调研工作，进行科学决策，提高规划可行性，确保物流地产项目有效开展，降低物流地产项目实施风险，以市场为导向，提高物流地产项目科学性，减少物流地产的投资风险性。3...