我国城镇住房现状及主要问题一、我国住房制度的历史进程和基本经验中国近现代住房制度的历史演变，主要是随着市场经济、住房的商品形态在中国城镇范围内发生的。解放以前，一些中国沿海城市和内地中心城市，开始孕育出新兴的房地产业和房地产市场。除少数地区外，中国的房地产市场还未发育或正在发育，并不成熟，商品形态的房地产在全国范围内并不占据主导地位。新中国成立初期，伴随着对帝国主义在华资产的革命性剥夺和对资本主义工商业的社会主义改造，我国关闭了房地产市场，对房屋资产拥有者和出租者课以重税，封杀私房租赁经营，土地实行无偿划拨和居住房屋的政府供应。此后，逐步形成了由国家通过地方政府的财政支出对城镇居民住房实行建设和分配的统建统包的单一体制格局。由于国家财力有限，建设规模远远满足不了城镇居民的住房需求，政府实行房屋高度匮乏下的有限无偿分配，同时所有公房只收取福利性的低租金。房屋的投入和产出的良性循环从未形成，整个国家的城镇居民居住质量水平非常低下。这一体制大约实行了三十年的时光。进入到改革开放时期，住房问题成为中国城镇“天字”第一号的大问题，直接影响到社会稳定和经济发展。推行土地体制和住房体制的改革，是伴随着社会主义市场经济体制在中国大地上的逐步确立，而由国家、党、政府和人民做出的历史性主动选择。打破政府、地方、行业、所有制的垄断，实行多渠道、开放式、市场化的房地产开发建设模式。中国土地资产从毫无市场价值的行政划拨和住房资产从不能进行市场交换的行政分配，转为不断升值的国家和公民所有的社会财富资产，这是中国经济史上最成功的改革。中国全体国民包括城镇居民住房质量改善的速度和水平，不仅是中国历史上从未有过的，也是世界城市发展史上的奇迹。从国家统建统包的单一住房体制，过渡到国家统建统包体制和住房市场化、商品化配置体制“双轨”共存体制（主要是上世纪80、90年代），再演化到商品住房占主导地位体制（主要是本世纪头10年代），这一进程持续了大约三十年。到2010年，全国房地产开发投资规模达到4.6万亿元，其中商品住宅投资额达到3.4万亿元；土地批租费用达到2.9万亿元；全国商品房销售面积10.4亿平方米，其中商品住房销售面积9.3亿平方米；商品房销售金额5.2万亿元，其中商品住宅销售金额为4.2万亿元。中国城镇居民住宅私人产权比重已经高达89%。中国房地产业是中国经济发展的引擎和典型性支柱产业。昔日的住房“双轨制”与我们今天倡导的住房“双体系”，两者还是存在着重大差异。“双轨制”是土地和住房制度改革过程中具有过渡性的制度安排，是一个此消彼长、取代性的特定阶段性政策目标。而“双体系”则是我国住房发展过程中带有终极目标性的制度安排，是房地产业及其市场长期的规划目标。特别需要指出的是，在国家住房统建统包单一体制和“双轨制”时期，尽管存在着无偿分配和福利租金基本特点，但是它和今天所要求的对中低收入者实行保障的住房政策和目标，在范围对象、规模水平和法律制度上，还是存在着重大差别。当年只对城镇范围内的居民（排除农民）提供有限住房，主要是对国家机关工作人员、享受财政包干的教卫人员、国有企业人员提供有限住房。今天是对城镇范围内所有工作的中低收入者和中低财产拥有者（不论所有制、不论户籍、不论城乡）实行住房保障。回顾新中国成立60余年来我国住房制度演变的历史进程，可以总结出如下基本经验：1、在计划经济体制条件下，政府无力承包全体城镇居民的住房问题政府对全体国民或者城镇居民实行统建统包的住房政策，是一个已经被实践证明不但错误而且失败的住房政策。这本身不是一个理论问题、政治问题和道德问题，而是一个被很多国家历史反复实证的经济问题。特别是对一个发展中的、存在着国民“两元体制”的、未完成工业化和城镇化的大国来说，政府根本没有财政经济能力对全体城镇居民实行住房包干政策。相反，这种政策机制会因政府的权力垄断和住房匮乏而普遍产生按照社会权力地位无偿分配住宅的体制。又因为福利性的租金非但不能实现房屋管理的良性循环，更平衡不了房屋建设的投入产出。中国城镇居民长期住小房、住旧房、住...