二.三线城市销售条件不足情况下高价位楼盘操作经验分享报告原则与内容结构明确结构化变量特征梳理针对性解决方案I---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---;[特征分析1V丿II(>问题导出解决方法顾问方式说明：在明确特征的情况下，导出问题并给与针对性解决方案，从而有助于分享.借鉴和推广，是本报告的最本质目的。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---特征分析---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---入市背景特征结构化变量特征分析体系区域市场供求特征项目特征r整体市场态势L政府政策影响「供给状况与竞争分析Y客户状况与需求分析l交易价格分析本体特征＜客户特征I入市特征入市背景——城改利好与熊市显现熊市显现»城市“一年一大步，三年大变样”改造工程全面启动，大量城中村拆迁造就大量财富人群，成为城市新增住宅市场的刚性支撑;»新华区中华北大街沿线将规划成为城市西北区二级商业中心；A铁路及城市改造将打破城市东西壁垒分明格局，带来市场融合;A政府改造态度坚决，提升区域价值预期，同时助长观望情绪。A国家宏观调控，限制价格爆涨；A石家庄住宅市场大规模放量，交易量下降明显，市场观望气氛显现；A石家庄商品房预售管控严格，加大预售款难度及政策风险；A严格控制取得预售许可证前进行与项目销售相关的信息宣传；»广告管控严格，户外资源稀缺，路牌、灯箱等逐步取缔。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---城改利好短期难以显现调整期持续城改利好---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---观望态势明显---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---区域市场供给——入市期间放量较大---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除------本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---07年1上半年!下半年2008年I1!上半年；---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---下半年2009年11上半年；下半年；---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---本项目金正缔景城机电学院项目优盘春江花月中基礼域名门华都西美第五大道阿尔卡迪亚冠城□项目入市同期有约50万平米高端项目的集中放量□明年共约有130万平米放量---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---T35万1r1J约15府平米XIIIII约气约---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---区域市场供给——高端产品空白，竞争多集中在高层住宅尚品雅筑4,3007C/m2［均］2栋21层板式高层盛世天骄5,200元/Hf［均］17栋23层板式高层派克公馆4,050元/nf［均］1栋28层塔式高层中房新城4,300元/Itf［起］1栋18层板式高层北岸杰座4,300元/nf［均］1栋22层板式高层自由立方4,400元/rtf［均］1栋17层LOFT公寓水湾蓝庭4,000元/打［均］6栋22层板式高层柳源华庭2,560元/nf［起］4栋19层板式高层幸福里3,8007C/m2［起］2栋21层板式高层水庭世家SB!|\\OHI!>!•4,750元/nf［均］、“|\1栋24层板式高层水庭世家・中山公駁■西-■二、环北岸杰作房薪站厦•AyO8I•幸福里齟雅壯冷SI民、可叱：三节司,三匕去十-・■・・W二""，石M庄北本项目：詐《鲫!I柳源华庭卜饰自苗卧•派克公够“Epxzr*曾正大天珂■网■网化玉越_匕旦町:这心店rii1W3”」?―叵-・---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---区域市场需求——价格敏感度高，升级置业和高端产品需求意向强烈区域项目基本呈现量降价跌的局面，从07年下半年各项目平均100套每月的销售速度下滑到08年下半年10套左右，降幅同比下降90%；同时市场较为积极地回应楼盘降价策略：项目名称入市时间入市价格销售速度调整后价格销售情况盛世天骄2008年11月5500元/平米20套左右5200元/平米预售证未获得情况下当刀订房80套阿尔卡迪亚2008年09月5800元/平米10套-15套5100元...