部分发达国家地价与房价比较国土资源网(2005年8月15日16:31)□张文立蒋立红根据不同国家和地区的人口密度、宏观调控政策的不同，世界各国、各地区地价占房价的比重相差比较悬殊，从20％到80％不等。一般而言，欧美国家的比重较低而东南亚、东北亚国家的比重较高。美国美国房价构成一般包括土地取得费、土地开发平整费、建筑设计费、房屋建造费、金融成本等等。美国地价占房价的比例较低，长期徘徊在20％～30％之间，而房屋建造成本（包括建筑成本与金融成本等）比较高，约占房价的50％～70％。据美国住房建筑者协会对住房建造成本的调查，自20世纪中叶以来，地价所占比重一直处于缓慢上升状态，至20世纪末，约为28％。较低的比例一方面与其相对比较充足的土地资源有关，另一方面与其贷款政策有更大的关系。银行一般情况下在地价超出不动产总售价的25％～30％时不会贷款给开发商。但是，在一些土地利用控制较严、取得土地与建筑许可较难，同时经济相对繁荣的地区，地价占房价的比重则比较高。例如美国加利福尼亚州城市地价比美国其他的城市高，地价在房价中的比例也达到了30％～50％。但是，由于银行的严格控制，市中心地价较高地区往往不得不修建高品质、高造价的商业和商务建筑，鲜有住宅出现，这在客观上推动了美国城市发展住宅郊区化的情况。英国、瑞典等欧洲国家自上世纪70年代以来，英国的住房价格一直在增长，基本上维持了住房价格增长速度略高于个人可支配收入增长速度的态势。英国住房价格主要受经济发展的影响，在经济快速发展期，住房价格的增长速度远远超过个人可支配收入的增长速度。住房价格增长原因主要与收入的增长、宽松的抵押贷款制度以及人口增长等因素有关。除经济因素之外，英国的房地产市场也深受城市规划的影响。英国城市规划的主要特点是在城市周围建立绿带以限制城市无节制扩展，同时改善城市生态环境。这一政策对城市发展与房地产开发产生了独特的影响，客观上抬升了地价水平。在伦敦等大城市，地价占房价的比例已达到甚至超过40％。因此英国在整体对房地产需求下降的情况下仍维持了房价上涨的态势。而最近的研究表明，由于开发商开始利用增加建筑密度等方式规避较高的地价，因此英国的房价水平与地价的相关性正越来越低。而在地广人稀的国家如瑞典，地价水平则比较低。在其首都斯德哥尔摩，地价约占房价的20％～25％。根据瑞典中央统计局的统计，近年来住房质量（如高质量的厨房与供热系统，墙壁与窗户质量等）与娱乐设施是影响瑞典房价的主要因素，它们约占住房价格构成的75％，土地成本约占住房价格构成的20％，约5％的住房价格于社区公共设施状况。韩国、日本、新加坡韩国主要城市地价增长率远高于其国民生产总值的增长率和批发物价上升率，主要原因是韩国随着工业化、城市化的快速发展以及人口的快速增长，土地需求量增加迅速。另外，土地投机现象也导致了地价的大幅上升。为控制城市的平面规模扩大，防止城市的无限扩张，韩国的各主要城市也基于英国的城市规划模型引进了绿带与开发限制区域制度。由于人口的快速增长与城市规划的约束，其主要城市如汉城的土地价格非常贵，一些研究表明，汉城地价与房价的比重达到50％～65％。其他主要城市的地价占房价的比重也较高，一般都达到50％～60％，除宏观经济、人口等因素的带动外，绿带与开发限制区域制度也是其主要原因之一。在高度城市化的日本，城市人口约占总人口的85％，因此日本一些大中城市如东京、大阪、横滨等人口十分拥挤，加上发达的工商业与有限的土地资源，使日本城市地价成为世界最高的地价区之一。在日本房地产价值主要由地产价值决定，土地之上的建筑物价值一般远远低于土地价值，房地产的增值主要于土地增值。因此在日本许多城市，公司企业或房地产开发商在购得土地之后，往往要把土地之上的建筑物拆除，以开拓出足够的土地空间，尽管有时候这些建筑物才使用不到几年，这也是日本一些城市建筑物都比较新的原因之一。据日本通产省与日本银行1998年的调查，日本各主要城市地价在房价中的比重都比较高，地价约占房价的60％～75％，尤其是东京，地价在房价中的比重更高达65％～80％。新加坡...