“第三次房改”之门已经开启泡沫破灭不确定性加大【第三次房改已经开启】习近平在中央政治局第十次集体学习会上的讲话指出：“只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求”，“从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。简单一句话就是，该市场的市场，该政府的政府，这正是三中全会后我国房改的新方向。这种以市场化和政府责任二者相结合的房地产改革方向，笔者称其为中国的“第三次房改”。中国的“第一次房改”始于1998年。当年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”。其目的有两个：一是加快住房建设；二是促使住宅业成为新的经济增长点。虽然住房的经济功能首次被国家层面强调，但同时也指出要“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”、“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。第一次房改的思路是要建立类似于新加坡的住房供应制度，即大部分人住房问题的解决还是要依靠政府支持，与此次提出的第三次房改的基本精神颇为一致。但好景不长，第一次房改确立的基本精神，很快就被2003年开始的“第二次房改”所“颠覆”。时年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次将房地产业定义为“国民经济的支柱产业”，并提出“调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。1998年房改时确立的目标是绝大部分人可以购买经济适用房，而到第二次房改时却变为“多数家庭购买或承租普通商品住房”。正是这项城镇住房政策“顶层设计”上的根本性改变，使中国的房地产市场进入了为期十年的畸形发展之路。回顾中国房改的十几年，呈现出的一个简单道理就是：住房问题不能只依靠市场解决。1998-2003年，五年间的整体房价涨幅仅为12.8%，而第二次房改开始后的2004年，商品房房价一年涨幅就是18.7%，比前五年的累积涨幅还高出近6个百分点。要是拿2013年与2003年房价比，那更是“一个在天上，一个在地下”，比无可比。正是意识到了这点，新一届政府有意开启第三次房改之门。新政策的要点预计主要包括三个方面：一是强调住房发展的社会功能，加快保障性住房的建设，尽快补上历史的欠账，明确---本文于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---的目标就是“十二五”期间（2011-2015年）建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右；二是尊重市场规律，市场调控手段将逐渐取代行政调控手段，比如加大住宅土地供应、开征房产税等等；三是推行综合配套改革，如公报中强调的建立城乡统一的建设用地市场、完善金融市场体系、深化财税体制改革等等。【第三次房改对楼市的影响】第三次房改对今后楼市的影响会如何呢？从长远来看，房地产改革的市场化转变对老百姓来说无疑是利好，但到底效果会如何，还要看今后一段时期内具体的落实措施和政府的实际行动，因为十八届三中全会的决定本身只是一个纲领性文件，而且是一个“到2020年在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果”的长远性规划，指望短期内见效不太现实。不过，具体来说，大致还是可以做如下预判：第一，农村建设用地与城市土地同地同价，以及允许土地性质的直接转换会是一个漫长的改革过程。一方面，集体建设用地不经过政府的手就直接上市流转，是在“革政府自己的命”，“卸政府自己的胳膊”，在政府税收收入增长大幅下滑和财税改革还远未完成的情况下，直接断掉地方政府的“土地财政”，势必会遭到地方政府的抵制。另一方面，现在基层农民“被集体”和“被自愿”的现象还很普遍，集体财产的处置权往往掌控在村干部和少部分基层官员手中，如果集体土地可以自由上市交易，结果可能是农民最后失去了土地却又没有得到实际收益，而且卖地冲动还可能危及18亿亩耕地红线。因此，在农村土地确权、规划和用途管制等配套措施还没有完善之前，政府是不敢轻易放开农村土...