“东方神韵”一、华南新城项目整体的总体概况占地210万平方米的超级大盘--华南新城，3.8公里的环水岛岸，岸临宽阔的珠江三支香水道，与华南快速干线相邻，并开辟了一个水上通道。在规划上引入立体错层的道路布局，人车分流。华南快速干线、地铁快线及水上巴士码头，交通四通八达。南板块大型楼盘，临江靠山，自然景观和园景建设较好，教育配套较有吸引力。与主要交通道路有一定距离，日常交通主要依靠村巴，社区生活氛围有待进一步形成。独拥七山一水，尽享自然田园风光；2万平方米滨江文化广场、3.8公里江岸休闲长廊、3.5万平方米天然园林泳湖、5万平方米私家山林公园；完善生活配套，成熟人文化区；毗邻大学城，知识精英汇聚。二、周边竞争者分析番禺区内知名的楼盘有不少，竞争力十分大。比较新的项目包括南国奥园、新光别墅、广雅新地、星河湾、锦绣香江、绵绣银湾、珠江怡景湾、广地花、锦绣半岛、番禺海伦堡、祈福水城、金海岸、番禺奥园、东湖洲等。其中星河湾、祈福新邨、锦绣银湾、广州雅居乐花园、自在城市花园、南国奥园都在常规性推盘，再加上新货量达到1000套的锦绣香江山水华府二期和新推单位达三四百套的新月明珠花园。而且各楼盘内的小区配套十分完善。如被称为“中国第一村”的祈福新邨，区内会所、银行、学校、医院、商场、市场等一应俱全，日常消费娱乐均可在小区内全部解决。又如华南碧桂园，会所配套大而全，仅网球场就有20个，连国际性的网球赛事都可以承办。还有星河湾、南奥、锦绣香江等，不单有名校、会所、酒店，有的还建了高尔夫社区和游艇会。纵观华南新城周边的楼盘，它们都有以下的共同特点：⒈项目配套十分完善，会所、银行、学校等一应俱全；⒉突出其景观优美以及高绿化率；⒊建筑多为欧美风格。三、华南房地产业的现状①由卖方市场进入买方市场。近十年以来，房地产业获得了高速发展。但是随着房价高企、房地产市场发展不健康等情况的出现，国家作出宏观调控，对按揭贷款和预售条件实行严格控制，以放缓房地产业的发展。在总量饱和与差异竞争的双重压力环境下，房地产市场由卖方市场变成买方市场；②进入实力投资阶段。以往由于政策宽松等原因，一个房地产项目只需要总投资额的30%甚至更少就可以启动。但是随着政府和银行出台的相关政策，项目的资金比例提高到35%；③房地产投资逐步得到控制，银行融资渠道逐步收窄。央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，以及2005年的再次加息等，使原本主要以银行信贷为主的房地产融资要向多元化发展。四、华南房地产市场未来发展趋势1.中小户型住宅供应会增多，普通商品住房关系紧张的局面逐步缓解；2.房价仍然会上涨，但上涨幅度会收窄。五、目标顾客群体的构成情况我们参考了《我国住宅房地产市场细分现状分析》一文，按照年龄、收入等大概分成几个顾客群体。请参考下表：（下续）（表格来源：《我国住宅房地产市场细分现状分析》，刘富勤等著）六、功能定位西方设计界流传着一个观点：“没有中国元素就没有贵气。”中式风格的魅力由此可见一斑。一段时间以来，当“欧陆风”、“北美风”等许多外来风格泛滥并演绎到极致的时候，更多的人开始怀念起从前的“中国人家”了：秦砖汉瓦、抄手游廊、深深庭院，还有居于其中的天伦之乐。目标地块总体的功能定位：项目的物业功能以公寓式住宅、别墅为主，并配有少量公共设施、商业物业。该项目一共分为5大部分（以5种颜色加以区分）：①蓝色地块（醉唐漪域）。该地块的主要建筑为中式风格的高档别墅，并按照具体建筑风格分为三个主题园，目标群体是企业高级管理人员、企业董事等高收入人群；②黄色地块。该地块的主要建筑为徽派风格的公寓，目标群体是三口之家或者三代共住；③绿色地块。该地块的主要建筑为结合现代元素的中式板楼，目标群体是白领阶层；④红色地块。该地块的主要建筑为中式板楼，目标群体是企业中的中高层人员；⑤棕色地块。该地块为公共用地，主要建筑为公共设施或会所。七、各分支地块的概况，特点以及市场分析蓝色地块：醉唐漪域⒈蓝色地块的市场定位、概况以及建筑特色目标定位：高收入高消费人群概况：建筑类别为中式建筑风...