写字楼创新方式青秀区的市场表现处于一路下滑的趋势，市场依然严峻！！！青秀区写字楼年度供求对比40353025201510502500020000150001000050000148981662917936186441974812178/㎡）成交均价（元12.320.513.7247.28.6成交面积万㎡31825.436.55.711.3供应面积万㎡年2016年2015年2014年2013年2012年2011红海战场因素市场的因素我们的市场疲软牛市己过写字楼认购金，投资收益低-80元/平米租70融资力低金融监管购买后供过于求，去化慢空置率高竞争力弱对电商拓展吸引力不足性价比不高产品价值亮点不突出位于次街道上25-35%高于周边竞品万方的市场体量500元/m2销售均价16000维艰举步离不开与周边写字楼做竞争都面临成本的增高，投资收益的减少要么就在软性价值上增加卖点要么就在产品上做加法提升性价比要么就在销售政策上做突破要么就在价格上做调整（在原思路的基础进行突破）纵向思考与整体相融合原有功能上增加新功能开创蓝海市场建立新的战场，成为新的市场产品需求选择新的客户群产品变向，新的生活方式重新定位，重新包装符合未来需求避开正面战场，打造新市场（在原有属性不变的基础上做变化）横向思考300m2大公寓变写字楼精英高端公寓将产品变为一层两户大平层，层高高的写字楼属性不变所以0尊贵的私属感城市中心的地段价值空间的舒适感城市的天际线景观层公寓。城市中心里的大平,空间的使用及体验、需求发生了质变。所以他们更希望能够有一套在贵，圈子的需求现代城市的人们对住房的追求不仅仅是郊区外的别墅，他们对城市地段要求更高，是因为他们的时间宝1号内地的深圳幸福里、伍兹公寓、东海国际、深圳湾Opus公寓、新加坡克莱蒙特公寓香港432ParkAuenue、伦敦南银大厦公寓、纽约“超级魔方”欧美的伦敦海德公园一号、纽约如城市中的大公寓的价值案例：深圳湾1号案例：深圳湾1号案例：深圳湾1号案例：深圳湾1号大平层公寓装饰效果大平层公寓装饰效果高端大公寓拥有高投资回报市场目前，东海国际公寓高区的平均租金为400元/平方米，如50多层400平方米户型，月租17万元，折算425元/平方米；一套高区看海单位，建筑面积320平方米，月租金为12.8万元，折算400元/平方米。以月租400元/平方米为标准，在深圳的各类产品中，处于什么水平？南山、罗湖和福田三个区域租金最贵的楼盘分别是伍兹公寓、幸君临天下，赶集网和安居客的数据显示，其租金水平在170元元/平方米，东海国际公寓是这些楼盘的两倍水平。PHOTOFROMPIXABAY仅0.4%而南宁豪宅市场份额1.62%和0.85%。似的南昌市和合肥市，豪宅市场占比也到了在全国7个典型城市的豪宅中，一线城市中豪宅占比2%-10%，在南宁经济情况相南宁豪宅起步晚、体量小、空间大2016年豪宅出现一线城市稳健发展，二线城市快速增长的势头。2012-2016年豪宅供需关系表供应量需求量年豪宅量价齐升2016%年成交均价增幅122016年成交金额增幅超过100%2016元/m224840亿元33.04年2016年2015年2014年2013年2012161412108642013.37.437.026.078.5515.166.969.029.6111.8南宁市豪宅成交均价创新高，但与一二线热点城市相比价格较低，尚有发展空间。2016年，南宁市豪宅成交均价和套均价与一二线热点城市相比尚处于较尚有很大的发展空间。近五年南宁豪宅市场不断提升，成交价格波动性上涨，2016年南宁市豪宅成交价格创历史新高。15.16万m2年-1016年南宁豪宅销售均价20122016年2015年2014年2013年年2012255002500024500240002350023000225002200021500210002050024840221982200423891227422016年供应面积=1.1413.30供求比万m22016年需求面积载止2016年库存量过去一年成交量去化周期13.17万m213.30万m212个月南宁市豪宅库存小、去化速度快地域分布豪宅客户境外广东、福建等地区广西其他城市南宁%7%16%2849%60后100%男客户数：75.83%34%70后100%21%80后100%女客户数：24.17%10%其它100%中心区域豪宅供应量减少，豪宅产品稀缺性越来越凸显，升值潜力大从区域来看，随着区域逐渐分化豪宅客户年龄分布35%从客户性别比例构成豪宅因素的重要基因未来产品更注重私密性、体验感及专属化的软件配置，品牌及物业将成为从产品变革来看所以稀缺F32套16空间感丰富而有趣是...