港府为何能够精确打击高房价同样的政策，为何在香港可以精确打击高房价，在内地却举步维艰，阻力重重？李永刚南京大学教授为了应对平均楼价快速上升引发的公众不满和潜在经济威胁，近日香港特区政府凌厉出手，联手财政司、金管局、香港按揭证券公司，以及香港运输及房屋局等相关机构，一举推出多项政策，主要包括:禁止炒卖一手楼花等投机交易，提高首付比例,提升按揭供款对收入的比率等。久经楼市调控考验的内地百姓，对这些举措毫不陌生。但令人疑惑的是，同样的政策，为何在香港可以精确打击高房价，在内地却举步维艰，阻力重重？基于直观经验的偷懒答案可能是,香港乃弹丸之地，只有700万人口，每年供应的新楼才数千个单位。而内地情况复杂，人口众多,单是北京平均一年的房产交易量就有27万套。管小家易，治大国难。不过,我们可以暂时抑制“国情特殊论”的无可奈何心态，深入楼市治理的诸多环节去探究比对，也许仍能得到有意义的启示。首先，港府并没有急切的土地财政压力，在经济社会的协调稳定发展中挣钱才是主导观念。经过数十年的现代化起飞，香港已经走过了财政焦虑和收入饥渴的历史阶段。由于城市化早已成型，需要大手笔开销的建设项目相对较少，因此，不仅在理财方面持稳健取向，不轻易扩张赤字;在敛财方面更是十分小心，总的思路是量出为入，以正常的民生需求来估算，够用就好。在此背景下，如何吸引资本和人才进来，保持竞争优势，才是政策优先考虑的着力点。土地供给的多与少，则可以跳出入账的自利考量，使其真正成为调控价格的杠杆。相对而言，内地的地方政府在现行分税体制下，财政汲取能力不足,而土地收益点石成金，又能够自主支配，当然不会轻易放过。主管官员受经济发展绩效考核的压力约束，又被城市建设的巨大投入或空前债务所牵引，无论是出于积极的私心盘算,还是被动的填充窟窿，都很难自我约束。其次，港府有过楼市崩盘的切肤之痛，相关政策部门对打压过高房价有基本共识，能够同心同德,鼎力而为。2997年以前，香港享受了与房价持续走高相伴随的经济繁荣。但亚洲金融风暴忽然来袭，之后泡沫破灭，此后又经历了美国9?11恐怖袭击造成的传染性低迷,以及2003年SARS的打击，香港经济饱受折磨，房价十年踏步不前，切肤之痛记忆犹新。港人意识到，尽管土地收益仍是港府重要的收入来源，但保持经济发展、市场活力和民心安定，才是更为根本的利益所在。当楼市高位运行时，政府有强烈意愿出手干预。在内地，楼市自2003年开始大涨以来，其间只有小小起落，地方政府不仅没有经历过惨痛挫败，反而赚得盘满钵满，防范意识明显不足。再加上地区发展的不平衡效应，超级都市楼价飙升的同时，二、三线城市才刚刚起步,各地并没有达成调控共识。再次,港府有卓越的城市管理经验，基础数据扎实,配套政策完善，投机者不容易钻空子。窥一斑可见全豹,有心人只要认真阅读港府公开的各类统计报告，就不得不佩服他们在“数目字管理”方面所下的硬功夫。不夸张地说,99%的港人拥有多少和多大房屋，位于哪里，价格几何，港府都能清晰罗列。不仅是房价的整体和局部走势，甚至连成交个案，也能被公众知晓。与此相关的是，在精细的税收监管系统中，越是高收入的人，越被严密监察;低收入阶层则能获得小到综合援助，大到廉租屋和居屋的体恤照顾。在内地，由于跨地区交易和灰色收入的广泛存在,许多重要数据要么残缺不全，要么背离常识，无法提供有力的决策支持。强势利益阶层还能左右舆论，在政策夹缝中来去自如。最后，港人有完善的社会保障体系,有丰富的多兀投资渠道，不会把宝都压在住房上。住多大的空间，是否要拥有住房产权，价格能够承受,主要是通过计算家庭负担来权衡的技术问题。反过来说，当公共服务匮乏，教育负担沉重，医疗费用高昂，抗风险能力低下时，民众对住房及其价格的极度较真，就会成为一个关乎生存权利和利益分配的政治问题。