农民住房财产权抵押贷款的困境与对策杜寒玉杜金向摘要2018年底，历时3年的农民住房财产权抵押贷款国家级试点工作如期收官，在一定程度上拓宽了农民融资渠道，盘活了农村闲置房产，但依然存在一些困境有待解决。从法律制度设计、金融机构放贷意愿与农户贷款积极性3个方面分析了农民住房财产权抵押贷款的困境，并提出相应政策建议。关键词农民住房财产权;抵押贷款;融资渠道：F301.3;F832.43文献标志码：CDOI：10.19415/j.cnki.1673-890x.2021.26.043农民住房是指农户在农村集体经济组织所有的土地上建造的房屋，农民住房财产权包括其对房屋的所有权和宅基地的使用权，农户可通过抵押其住房财产权向金融机构进行贷款，用于解决农民资金短缺问题。随着城镇化的推进和乡村振兴战略的提出，大量农民进入城市务工，农民收入类型逐渐趋向多样化，农民的生存不再主要依赖于土地，农村住房的财产性功能超过其社会保障功能[1]。与此同时，在农村人口不断外流的趋势下，大量农房闲置，资源无法得到充分利用。为盘活农房的经济价值，开展农民住房财产权抵押贷款试点工作被提上日程，经过全国人大常委会授权，国务院在天津市蓟县等59个试点县（市、区）暂时停止宅基地不得抵押的法律规定，从2016年起开展了为期3年的农房抵押贷款试点。截至2018年9月末，全国59个试点地区已有330家金融机构开办农房抵押贷款业务，农房抵押贷款余额292亿元，同比增长48.9%，累计发放516亿元。在试点取得积极成效的同时，确权颁证进度缓慢、抵押农房流转和处置难度较大等制约因素逐渐显露[2-3]。农房抵押贷款没有成为农村信贷的主流，且其推进规模逐渐缩小，甚至成为许多涉农金融机构的“鸡肋”业务[4]。1农民住房财产权抵押贷款困境1.1相关法律与程序存在障碍1.1.1相关法律存在冲突根据我国相关法律中“地随房走、房随地走”的原则，房屋及其所占用的宅基地应同时抵押。虽然在试点地区暂停了《担保法》和《物权法》中宅基地不得抵押的规定，但试点后的法律仍然存在障碍。2021年实施的《民法典》仍然规定宅基地使用权不得抵押。1.1.2农房颁证率低抵押贷款需要办理抵押物登记，这就需要农民有住房财产权证书。但是在实际操作过程中，大部分农民手中没有房屋产权证，截至2018年9月末，27个农房抵押贷款试点地区农民住房所有权颁证率低于50%。例如，邮储银行在天津市蓟州区进行农房抵押贷款时就遇到了农房颁证率低的问题，仍有16.36%的农户手中缺少房屋所有权证或宅基地使用权证，这给涉农贷款意愿本来就很低的银行等金融机构造成了贷款审批阻碍。1.2金融機构参与意愿低虽然在农房抵押贷款试点地区放松了相关法律限制，加快了农房确权颁证进度，保证了农房抵押的合法性，但大部分金融机构参与农房抵押贷款意愿不高，主要因为作为抵押物的农房社会保障功能和权能不完整，导致其难以进行公允的价值评估及处置变现阻力较大。1.2.1农房价值评估难住房城乡建设部发布的《房地产估价规范》国家标准规定，房地产抵押价值评估应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行评估。但农房的建造大多为农户自建，在设计、用料等方面缺乏统一性;同时不同地域的农房在交通、基础设施配套等方面存在较大差异，这使得评估机构很难找到类似的市场价格进行公允的评估。另外，对于农房抵押的专业评估机构较少，缺乏专业的评估人才，银行在进行抵押品评估时比较困难，大部分银行只能采取内部评估，但内部评估囿于银行的专业性缺失，可能无法对农房的真实情况进行全面了解，由此会产生信息不对称风险，降低了银行的放贷意愿。1.2.2抵押物后续处置难金融机构放贷的积极性与其成功处置抵押物的概率成正比[4]，但目前成功处置农房抵押物存在较大困难。1）抵押品的处置范围仅限于本村。城镇居民或非本村农户的交易存在障碍。《土地管理法》中规定，宅基地只能在集体内部成员之间转让，不得向非集体组织成员转让，而且对农户拥有的宅基地数量也做出了“一户一宅”的要求。这导致了已经拥有农房的集体组织成员无法受让，有受让意愿的非集体组织成员没有受让资格。2）国家规定只有唯一一套住房不允许强制处置。由于“...