基于目前容积率频繁调整情况下的赋值思考摘要：基于目前容积率频繁调整的现状和不规范的容积率赋值现象，提出容积率赋值方面的一些建议，希望在容积率赋值的科学性、操作性和弹性等方-面起到抛砖引玉的作用。关键词：容积率；控制性详细规划；赋值；弹性控制；区位条件：TV212.5文献标识码：A引言容积率直接反映了一片地区或一宗地的开发利用情况及其经济价值。控制性详细规划中在对容积率进行赋值时往往过于粗略，对城市内部不同的区域在开发特征上存在着差异性缺少考虑，一、目前关于规划工作中容积率存在的一些问题（一）指标赋值缺乏科学依据多数情况单靠规划师个人的认识和惯性的经验拍脑袋而定，缺少足够的科学依据和说服力。（二）指标赋值缺乏弹性由于容积率赋值目前没有一套明确的方法，规划师往往针对同种性质用地给出相同数值的容积率数值，但城市发展速度越来越快，固定化的容积率取值方式完全忽略了控规本身的刚性和弹性内涵。二、容积率赋值不科学和不断调整的原因（一）控规的上位规划即城市总体规划或分区规划具有一定的预测性、能动性。在详细规划阶段，用地性质往往根据开发的需要而调整，尤其对于居住、商业服务业设施等出让用地；城市的基础设施建设也具有一定的不确定性，调整一条城市道路的线型，多架一趟高压走廊，就会造成出让地块规模的变化，控规确定的容积率也相应发生变化，总之，因为控规的上位规划具有的属性决定其容积率的调整难以避免。（-）开发主体对容积率强烈的调整需求，城市管理部门压力巨大。控规的编制组织单位应该是城市人民政府城乡规划主管部门，而在实际工作过程中，这个权利往往由开发企业承担，尤其对于小地块的控规的编制,由于受利欲的驱使，开发企业会对编制单位和规划行政主管部门双向施压，甚至由上往下一级一级的做工作，直到容积率调整到自己满意为止，使得控制性详细规划法律性和权威性受到了严峻的挑战。（三）城市建设过程中招商引资的不确定性。城市的发展不能固步自封、闭门造车，招商引资是各个层面政府机构高举的旗帜，尤其对于我国中原和西部城市。政府千辛万苦把商招来了，可开发商会跟政府提出很多苛刻的要求。（四）容积率的赋值没有系统化、理论化。容积率的取值标准一直没有明确规定（个别的有，如中小学、工业），就是在《城市居住区规划设计规范》里也只有住宅建筑面积净密度的控制指标，而住宅建筑面积净密度和容积率不是一个概念，更别说商业服务设施及其它用地了。三、基于目前容积率频繁调整情况下的赋值思考和建议（-）根据人口规模初步拟定平均容积率。根据城市总体规划或分区规划确定的人口规模、居住和商业服务设施的用地面积，给这两种用地确定一个合理的平均容积率；商业服务设施用地参照现状周边的建设情况或利用类比法,参考同类城市商业服务设施用地的容积率数值。平均容积率应是地块开发控制时应保证的最低容积率，再根据下面的要求适当调整容积率数值。（二）根据区位条件优化调整平均容积率数值。级差地租理论说明区位条件好的地块，产生的级差地租就越高，产生的高额利润就越多，也说明容积率的大小与区位条件好坏呈正比。经过总结分析，区位条件要素可以概括为四个方面：1、、道路交通方面，。2、服务设施方面，周围的服务设施是否完善。3、外部的自然条件方面。4、负而影响方面。（三）根据现状建设情况进一步局部优化容积率的数值，保证地块开发的可操作性。老城区尤其是建设密度较大的一些区域，由于拆迁量或安置户数过于庞大，按照常规给开发地块的容积率赋值，开发企业就无从收益，从而这些区域被长期搁置，久而久之成为城市的棚户区或建设的盲区。因此，就需要对老城区建设密度较大和拆迁量、安置户较多区域初步确定的容积率适当调大。4、利用城市设计的手段对容积率进行复核。影响建设的因素很多，比如四周有无现状建筑、现状建筑的高低、地形高差是否较大、有无高压线的影响等等。控规地块内的建筑布局和周围的现状建设情况互为影响，控规地块建筑高度控制、容积率、密度等指标就受限也越来越大。5、容积率的赋值还需要弹性控制。控规一旦批准执行，调整起来就比较麻烦，为保证规划...