温州房价下跌的启示温州是本轮房地产调整最早且调整幅度最大的城市。据国家统计局统计，今年5月份温州新建商品住宅价格比2010年下跌21.7%，是70个城市中唯一跌破2010年价格的城市，比2011年最高水平下跌22.5%。据中国百城住宅价格指数统计，温州市住宅价格的最高水平出现在2011年6月，每平米为16239元，到今年5月份下跌至14201元，下跌幅度为12.6%。温州市区的房价下跌幅度更大，下跌幅度超过30%。温州房地产市场的调整过程具有典型意义，可为其他城市提供借鉴和参考。【启示一】泡沫破裂后房价下跌过程会持续很长时间房地产泡沫破裂后，房价下跌过程会经历多个阶段，持续时间很长。按国家统计局统计，温州房价下跌开始于2011年9月，到今年5月份为止已持续31个月，并且尚未出现止跌的迹象。到目前为止的下跌过程可区分以下几个阶段：僵持阶段：2010年初至2011年8月。2010年，温州房地产市场转冷，商品房销售面积比上年下降27.2%，但房价没有转跌，而是由以前的快速上涨转为小幅波动，这种状一直延续到2011年8月。快速下跌阶段：2011年9月至2012年11月。2011年，温州房地产市场状况没有好转，而是进一步趋冷，商品房销售面积又比上年下降40.8%。长时间的持续大幅下滑使得房地产企业资金链崩裂，房价的僵持阶段终于被打破，进入快速下跌的被动调整阶段。这一阶段的房价下跌幅度为18.5%，持续时间为15个月。下跌过渡阶段：2012年12月至2013年6月。房价下跌有效是刺激了住房消费需求，再加上全国房地产市场迅速升温，温州房地产市场也明显好转，商品房销售面积呈现恢复性增长，2012年比上年增长51%，房价也由下跌转为稳定，但走势明显弱于全国。在全国各大城市房价普遍上涨的情况下，温州的房价仅为稳定。缓慢下跌阶段：受流动紧张和全国房地产市场增速下降的影响，温州房价在2013年7月再次转跌，到今年5月份为止下跌5.1%，但下跌速要比前一波慢一些。这一阶段的销售状况继续好转，2013年的商品房销售面积创出历史新高，比上年增长71.2%。经过长时间调整，温州房价正在向合理水平回归，但离合理水平仍有相当差距。2013年，温州市城镇居民人均住房建筑面积41.67平方米，但即使按3口之家80平米计算，房价收入比依然超过10倍，远高于合理水平。商品房去库存的压力仍很大，温州商品房网上销售管理系统显示，6月30日，公开发售房源48527套、6082779平方米，按2013年的销售面积计算，需要21个月才能消化完。因此房价调整过程尚未结束。【启示二】过度炒作是导致房价下跌的根源上世纪末，温州传统制造业面临升级挑战，但产业结构调整进展缓慢，民间资本大规模地转投房地产，导致房地产市场过度繁荣。2011年，属三线城市的温州市区房价超越北京、上海等一线城市，蕴涵了巨大的价格泡沫，市区新建商品住宅网签成交均价达34040元/平方米，是当时省会城市杭州的2.1倍、计划单列市宁波的2.4倍，房价最高时的房价收入比约为杭州市和宁波市的2倍。房价过高导致住房失去投资价值，即使在房价已经大幅回落的2013年，市区房屋的年租金也只房价的2%左右，远不如银行存款。过度炒作必然导致住房的需求结构扭曲，造成投机需求占比越来越大。虽然事前很难统计，但在房价停止上涨后就会显现出来。消费需求通常是比较稳定的，能选的只是购房时机，因此不会长时间大幅下滑。长时间大幅下滑只能是由投机需求引起的，温州就出现了住房需求连续两－1－年大幅下降的情况。投机需求占比过大，一旦房价失去上涨动力，房地产市场的大幅波动就无法避免，房价的剧烈调整也在所难免。要维持严重过高的房价，方法只有一个，那就是房价继续上涨，并且上涨的速度要足够快，但这是危险的游戏，总有结束一天，原因在于：（1）房价持续上涨必须要依靠更多的资金推动，但资金状况会出现波动；（2）若政府不严格控制土地供给，过高房价必然会带动住房供给的大量增加；（3）持续推高的房价会对住房消费需求形成很强抑制，造成消费需求不足；（4）过高房价会对经济发展产生多方面的不利影响，而经济发展减缓又会反过来制约房价上涨。【启示三】民间借贷危机是房价下跌的导火索温州的民间资本实力强大，房地产市场的成功炒作使其实力...