谈论调控政策对二手房的影响一、洪山坡社区基本介绍洪山坡社区位于青岛市市北区，包括洪山坡小区、洪福山庄、枕海山庄、恒源小区等。四周交通便利，社区周边医院、学校、餐饮、娱乐、购物等设施配套齐全，是青岛市市北区最大的住宅区之一。该社区总共约有居民15338户，其中多层居民楼127栋，每栋平均约60户居民，共有8890户；有高层居民楼31栋，每栋约208户居民，共有6448户。社区内约有25所房产中介。其中经营超过5年规模较大房产中介包括洪山佳居、好望角地产、二十一世纪不动产、联建行不动产、太平洋房产等。总体而言二手房房源充足且大部分居民楼都是2000年以后建成、客户数量较大、中介数目较多。由此，对于洪山坡社区二手房市场的研究能够在一定程度上反映国家调控政策对整个市区二手房市场的影响情况。二、国家调控对二手房市场的影响第一，2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，由此拉开了自2010年至今国家对房地产市场的第一轮调控。就洪山坡社区而言，“国十一条”出台之前，2009年全年该社区房价平均在每平方米8570元，平均每月成交量为56套，成交面积为4622平方米。其中仅就2009年12月，房价为每平方米9750元，成交量为57套，成交面积5223平方米。但是在“国十一条”出台后的几个月之内房地产市场并未降温。1-4月，房价仍持续上涨，整个社区房产交易总量达到156套，成交面积总计13995平方米。据中介工作人员反应，2、3月份之前婚房、改善性住房、投资性住房交易接近比例1：1：1，“国十一条”出台前后，购房者购房心态并未受到较大影响。其主要原因是近几年我国通货膨胀，货币贬值市民不愿意把过多的钱存入银行；其次股市又惨遭熊市，通过股票、基金获得收益，甚至是保值风险都太大。在面对很少的投资方式情况下，买卖房屋无疑是最好的投资方式。正是在这种情况下，二手房房价居高不下，除2月份春节期间交易量有所下降外，其他月份交易量一直呈增长趋势。2009年至2011年2月洪山坡社区二手房交易面积走势图，如图1所示。第二，2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，开始第二轮调控。信贷、土地、税收等政策密集出台，房地产市场有所波动，增长幅度有所减缓。但是5月份整个洪山坡社区二手房成交量激增，高达58套之多，与4月份相比增长%，总成交面积为4997平方米，房价上升到每平方米11046元。如此异常的情况与青岛市5月份才出台相关政策密不可分。大量购房者力求在政策出台之前取得交易。2009年至2011年2月洪山坡社区二手房成交量走势图，如图2所示。第三，2010年9月市场回暖带来第三轮价格调整。房价的再度上涨导致中央及相关单位在9月29日密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国性限制第三套房按揭贷款等。这一系列政策对洪山坡社区的二手房交易并未造成较大冲击。尤其到了年底，即2010年12月份，洪山坡社区总交易量仍在50套以上的水平，与11月份相比，涨幅达到%。成交量的扩大必然让市场活跃，价格自然水涨船高，每平方米高达13006元。。除了旺盛需求的主力以外，社区附近地铁线的建设也相当“给力”，政策的不明预期也起到了火上浇油的作用。越涨越买的心理又刺激了集中消费，年关冲刺也成了一种习惯。2009年至2011年2月洪山坡社区二手房房价走势，如图3所示。第四，2011年1月26日，为进一步扩大和巩固调控成果，国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。对此，青岛市也出台了十二项政策。据洪山坡二手房工作人员分析，首付款比例的增大，贷款利率的提高让很多工薪阶层对购房望而却步。按青岛市多年来惯例，交易过程中相关税费一般由买方承担，对与个人购买住房不足5年转手交易的营业税按全额征收必然增加了购房者的负担。限购令的出台，更让买房需求者骤减。国家为了抑制通货膨胀，上调银行准备金率，使市场流动资金减少，因此银行贷款下放周期大大变长，买房顾客没有足够的资金交纳首套房30%的首付，二套房高达60%的首付。同时银行利率的不断上调增加了居民将资金存入银行的意愿，同时降低了投机性购房的可能。...