唐山·御园一期营销策划书第一部分：市场分析1.1宏观经济环境与房地产市场分析1.1.1宏观经济背景及房地产总体趋势在国际金融危机的背景下，随着国民经济结构调整步入关键阶段，我国经济整体增速出现放缓趋势。2012年经济发展基调是：稳中求进，保持平稳发展，转变发展方式，促进和谐稳定，宏观调控主题由保增长变为求稳定。2012年国内生产总值增长的预期目标是7.5%，2005年以来首次调低GDP增速预期目标；2012年3月份，CPI同比上涨3.6%，预示着通货膨胀压力有所加大，同时PPI增速放缓，表明需求扩张动力较弱。在此背景下，工业企业利润同比下降5.2%，27个月以来首次出现负增长，产能过剩，需求预期降低。面对年后出现的楼市“小阳春”，中央频繁重申房地产调控不放松，促房价合理回归。温家宝总理在2012年3月14日两会期间答记者问时明确表示“房价还远没回到合理价位调控不能放松”，直接表明了政府坚持房地产调控的决心。当前地方政府与中央政府上演楼市政策博弈，地方出台救市政策希望提振市场，但这些政策相继被中央被一一叫停。同时，住建部表示将继续推进房产税试点，加强对于空置存量房的管理，寻找市场化措施促使房价合理回归。金融政策方面，央行2月18号公布，自2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此举旨在缓解银行体系流动性，确保春节后企业投资和信贷需求。虽然说下调存准释放流动性对于楼市属于利好因素，但是由于下调幅度较小，且释放的流动性主要用于满足中小企业贷款需求，实质上对于房地产业影响极其微小。与此同时，央行持续强调满足首次购房家庭贷款需求，确保房地产调控政策下被“误伤”的刚需。在此背景下，各银行在资金紧张有所缓解的情况下，纷纷将首套房贷利率下调至基准利率，一线城市出现8.5折优惠，这对于刺激刚需客户购房有着积极作用，加快以刚需产品为主的房产项目的销售速度。总体来看，2012年度坚持房地产调控的政策基调难以出现转折，中央政府会保持甚至加大房地产调控力度，金融信贷政策虽然对房地产有所利好，但微小的幅度难以扭转坚持调控背景下楼市深度调整的大势。◆唐山市（主城区）2011-2012年商品房月度成交套数统计成交套数1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011商品住宅252615311852946110698582623441300115918312259商品房2688168021501148136212481425281217301712247029062012商品住宅595119810611333181825615545434420152193//商品房886188720341820237930376056489828613429//注1：以上数据包含唐山市主城区（路南区、路北区、高新区、丰润、丰南、海港、唐海、南堡开发区）注2：商品房包括商品住宅、写字楼、商铺等所有商品物业；商品住宅仅指住宅类物业（不含经济适用房）从2011-2012年两年的成交套数来看，2011年的成交量呈现较平稳趋势，曾显出1月和8月两个高峰值。唐山楼市继2011年的完美收官，但就2012年的开局第一周来看，唐山楼市却表现不佳。2012年由于经济因素以及刚性需求的放量等诸多因素，自6月起出现一轮非理性的爆发性增长，7月的成交量达到了5545套，达到了一个历史性的高峰值，而7月以后政策调控、以及市场环境，成交量受到了压制。2012年受到国际经济形势、国内宏观调控等因素的影响，商品住宅的成交量出现了明显的上涨，7月的成交量为全年最高，为5547套。1月成交量谷底，为595套，是近两年内的最低值，11月份成交明显下滑，加以国内宏观调控唐山房地产市场是否能够度过一个暖冬还是未知数。2012年2月，春节后，各开发商也开始抓紧实施新一年的营销策略。部分楼盘的大幅度降价，震动业界，也刺激了唐山楼市，尤其是2月后期，交易呈大幅上升之势。◆唐山市（主城区）2011-2012年商品房月度成交面积统计成交面积1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011商品住宅24.9115.7216.487.2515.1710.9115.4325.4513.5917.0017.9722.69商品房28.0217.9219.269.5418.2728.6918.3229.9118.6521.8724.6232.112012商品住宅5.4812.0526.4813.8518.7526.6762.8646.0321.8623.96//商品房8.8218.8931.6719.3623.4532.6769.3754.2432.5331.15//注1：以上数据包含唐山市主城区（路南区、路北...