德国房价不涨的调控经验作者：刘应杰来源：《决策探索》2012年第19期德国政府一直强化住房的消费品属性而弱化其资本属性，强化福利性而弱化盈利性，保障居民住房需要成为联邦政府首要的政策目标之一。美国房地产市场次贷危机引发了一场席卷全球的国际金融危机，而上世纪80年代末日本“”房地产业的泡沫破裂更是引来了经济的全盘崩溃。如何驯服这个罪魁祸首？如何调控房地产市场？这成为世界各国争相关注的话题。当前因受国际金融危机的冲击，一些欧洲国家如法国、——“”英国、爱尔兰、西班牙等房价齐齐大跌，但唯独一个国家德国却上演了一场逆袭，不仅房地产市场始终保持平稳，经济更呈现出持续增长的良好势头。自1977年至今，德国人均收入增长了3倍，而同期房价平均只上涨了60%，也就是说德国房价平均每年只上涨了1%。若扣除物价上涨因素，德国近10年来的房价不仅没涨，还以每年1%的速度在下降。为什么德国能够保持房地产市场如此平稳的发展？为何德国能够在全球金融风暴中独善其身？究其原因，德国的房地产市场调控政策功不可没。从根本上看，德国实行的是社会市场经济制度，政府一方面确保市场经济的平稳运行，另一方面对市场经济的不良后果如分配不公、恶性竞争等进行必要的干预，宏观调控力度较大。“”德国宪法明确规定，德国是一个高福利国家，在住房制度方面也实行福利性住房政策。德国政府一直强化住房的消费品属性而弱化其资本属性，强化福利性而弱化盈利性，保障居民住房“”需要成为联邦政府首要的政策目标之一。这种政府主导、市场参与的房地产发展模式，造就了德国这个世界房地产市场调控的成功典范。具体来看，德国的房地产市场调控经验有以下几点。住房规划严格规定福利房比例德国是世界上实行最完备、最严格住房规划的国家之一，这也成为政府管控房地产市场的重要手段。在德国的住房规划中，依据家家有房住的基本目标，德国政府对高、中、低档房屋的比例作了明确规定，特别是对低收入者，需由各地方政府依据当地情况明确规定福利房的比例。比如科隆市政府就规定，每年新建的3800套住房中，1000套必须是面向低收入家庭的出租房。政府对社会福利住房专门规划用地，由开发商开发后再以较低的价格提供给需要者，其中的市场差价由政府补贴。这类福利房主要面向低收入群体、多子女家庭、老人和残疾人等。在福利房兴盛时期，德国约有1/3的住房被用于此。“”三大杀手锏严格控制房价几年前，柏林市中心黄金地段的公寓楼售价只有每平方米1500欧元（约相当于人民币15000元），比中国一些大城市的房价还低，而德国人的平均工资却是中国的10倍多。而当时英国伦敦同等规格的房价至少是柏林的10倍。在英国、西班牙等国房价大幅上涨又大幅下跌的情况下，德国房价却一直保持平稳。近年来，大量国外炒房团瞄准德国的低房价涌入炒房，“”但都折戟而归。原因就在于德国政府有着三大杀手锏严控房价：一是为不同地段、不同类型“”的住房制定了详细的基准价格，这类指导价具有法律效力，所有房地产交易必须照此执行；二是对抬高房价者必要时施以刑罚；三是对炒房者课以重税。德国法律规定，如果出售者的房“”价超出合理房价的20%，就构成了违法，购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理“”范围内，出售者将会面临高额罚款；而如果房价超出合理房价的50%，就构成了犯罪，不仅会面临巨额罚款，甚至还会被判三年徒刑。严格监管开发商的一切活动在德国，房地产开发商受到了严格限制。真正从事销售的房地产开发商所占比例不高，许多开发商仅负责房屋的开发建设，完工即交工，这在福利房建设中尤其明显。此外，政府还会通过完备的法律和制度对房地产商进行监管，开发商除了要严格遵守政府提供的建筑图外，还必须严格执行对购房者的各项承诺，包括居住面积、户型分割以及室内设备标准等各项细节。由于房地产商的开发建设和销售活动，完全被纳入到了严格的法律和制度监管框架内，故其任何市场操控和暴利投机活动都无法得逞。高税收制度压缩投机空间德国政府一直采取高税收制度限制炒房行为，压缩房地产投机的利润空间。政府对房地产交易获利者征收高额的土地购买税和资本利得税，对...