拆迁政策与拆迁评估方法的研究（西安建筑科技大学管理学院陕西·西安710055）摘要：随着城市的扩张和旧城改造出现大规模拆迁，同时也暴露出拆迁工作的许多漏洞，能否快速完成拆迁工作、准确地评估出房屋价格成为我们面临的主要问题。本文深入分析了房屋类型以及相应的拆迁政策，利用线性回归理论计算区位基准价格，利用模糊预测中的贴近度理论，在已知房屋重置价格基础上，计算出待评估房屋的重置价格，使拆迁评估工作更快速、更准确。关键词：拆迁评估：G64线性回归贴近度文献标识码：A：1007-3973（2009）02-127-02近年来，随着我国经济快速发展，城市建设受到政府的重视。为了配合城市整体品质的提高、城市经济的发展，同时进一步改善人民的生活环境、提高人民的居住质量，出现了城市扩张和旧城改造，这样造成了大规模的城市房屋拆迁。以西安市为例，西安市2008年就完成25个城中村和10个棚户区改造项目，其中中25个城中村要被整村拆除,这25个城中村共涉及8800户、3.24万人，整村拆除面积350万平方米，开工建设面积180万平方米，启动的10个棚户区改造项目分别是：道北地区、安仁坊以西、城墙东北角区域、乐居场、青年路、7226工厂东侧、解放饭店东侧、游艺市场、城堡酒店西侧、振华北巷，涉及2.2万户、7.2万人，开工建设面积为71.81万平方米。西安市2008年还实施了大明宫遗址保护区域拆迁改造工程，大明宫遗址整个区域将实施大规模拆迁，拆迁面积预计达1600万平方米，项目设计拆迁人群达到40万。大量的拆迁工作保证了城市建设的顺利进行，同时对拆迁事业的发展起了一定的推动作用。随着拆迁工作的深入，拆迁规模的扩大以及市场环境与人们心理意识的变化，拆迁政策暴露出其不足和局限性，拆迁矛盾增加，动迁难度增大，拆迁上访增多。面对拆迁中的种种不公，处于弱势地位的被拆迁户，以不同的方式进行着抗争，有人不断上访，有人告上了法庭，但也有人走向了极端。2003年8月22日，南京市民翁彪在玄武区邓府巷拆迁指挥部办公室点燃了自己浇满汽油的身体，9月15日，天安门前，同样的“自焚”悲剧在安徽农民朱正亮身上重演。一时间，媒体哗然举国震惊。如何进行拆迁工作，如何做好这项工作成了全国关注的又一焦点。在不断变化的工作环境中，原有的动拆迁运作方式中的弊端逐渐显露出来，需要进一步的探讨，以寻找更合适的操作模式，促进动拆迁工作更好的展开。1我国房屋类型以及拆迁政策城市房屋拆迁主要包括旧城区危房棚户区改造、城市基础设施的建设、对城市环境的治理以及城市功能、用地布局、空间结构调整过程中的房屋拆迁。我国土地分为国有土地和集体土地，对于国有土地，土地的所有权归国家拥有，居民只有土地的使用权，这样我们可以根据土地权益和房屋产权，将房屋分为以下几种类型：村农民将得到的补偿=安置房+房屋重置价+附属物价格+安置补贴。（2）城市私房。城市私房指在历史上遗留下来的个人拥有私人所有权的房产，现在私房概念已经扩大，个人合法建造房屋、购买的商品房均属于私房范畴。西安市对于这类房屋的拆迁补偿政策为产权调换或货币补偿。对于产权调换，是拆迁人用自己建造和购买的房屋与被拆迁房屋所有人的原房屋进行交换，被拆迁房屋所有人取得安置房的所有权，原房屋和安置房按市场评估价格结算差价。对于货币补偿，是按市场经济的要求，以房地产市场评估价格确定补偿金额，以货币进行补偿的一种补偿形式，体现市场经济条件下的公平等价有偿。（3）城市公房。城市公房分为两种，一种是历史上形成的由房屋管理部门享有所有权或管理的直管公房；另一种是由国有企事业单位投资兴建的，分配给个人居住，居住着享有使用权的自管公房。对于这类房屋的补偿分为两种情况：其中对于己经按市场价格出售给住户的，产权归个人所有，应按市场价格评估进行拆迁补偿。在拆迁此种房屋时，应从市场价格评估总价中扣除所应补交的土地出让金额，其余额为补偿给个人的拆迁补偿价；另一种是仍处于租赁关系的直管公房和自管公房，对这种产权关系的房屋，所评估出的拆迁补偿价格只是公有住房的使用权价格。2拆迁评估方法城市房屋拆迁评估随着2001年中华人民共和国国务院令第305号文的施...