欧美公共住房制度比较研究及对我国的启示谢宏杰(武汉理工大学土木工程与建筑学院建筑系,湖北,武汉430070)[作者简介]：谢宏杰（1969—），男，武汉市人，武汉理工大学土木建筑学院建筑系讲师，主要从事建筑设计、建筑文化和城市空间设计研究。[摘要]：本文采取比较研究的方法，分析比较了欧洲和美国实施了百年之久的公共住房制度的异同和经验教训，提出了对我国现阶段住房政策的建议：政府应主动引导和干预房地产市场，引入多种开发模式、采取多种方式保障中低收入群体的住房权利。关键词：住房保障；欧美公共住房制度；比较研究；启示引言住房是关系到国计民生的大事，住房政策是国家社会政策重要的组成部分。保障每个公民的基本居住权利是国家政府应尽的义务，1982年在伦敦召开的国际住房和城市问题研究会通过的《住房人权宣言》宣布：“在良好的环境中适宜于人的住处，是所有居民的基本人权”①。我国的房地产市场从1998年国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发1998第23号文）以来，经历了从无到有，从买方市场到卖方市场一直到全国各地房地产高烧不退，工薪阶层望楼兴叹，稳定房价已经被提到了检验政府执政能力的高度的现况，其间的过程十分耐人寻味。应该承认我国的住房制度改革短短十几年已经取得了非常大的成就，然而也产生了一系列问题：仅仅三、四年前我们还在为如何启动房地产市场而绞尽脑汁，几乎是一夜之间房价就像一匹脱缰的野马绝尘而去，离普通市民越来越远，那么我们的住房制度究竟出了那些问题，全面放开房地产市场是否开启了“潘多拉盒子”？自从革命导师恩格斯发表著名的批判资本主义旧住房制度的《论住宅问题》以来，欧洲各国不约而同地选择了大力发展公共住房以满足大多数国民需要的住房政策，普遍制定了不以盈利为目标的公共住房制度。美国虽然采取了自由资本主义的意识形态，公共住房很少，但也通过每年达数百亿美元的住房补贴保障中低收入群体住房。他山之石，可以攻玉，欧美各国制定和实施了百年之久的公共住房制度有许多值得我们借鉴和思考的地方。1.欧洲各国公共住房制度欧洲各国的住房制度由于国情不同，各自具有不同的发展方向和侧重点，但普遍都制定了以公有福利性住房为主体的公共住房（Publichousing）制度。公共住房制度比较具有特点和代表性的是英国、德国和瑞典。1.1.英国公共住房制度及演变20世纪初，第一个工业化国家——英国城市化高速发展，农村人口大量涌入城市，城市化水平（即城市人口占全国人口的比例）超过50％，住房严重短缺。据英国1914年的统计，租房住的居民竟占全体居民的90％。在此背景下，英国于1919年公布《住房法》，建立了全世界第一个现代住房制度，其基本思路是建立政府支持（含政策支持和经济支持）与居民合理住房消费相结合的住房制度（包宗华，2005）。针对当时房租高昂，民怨沸腾的情况，英国政府确立了以公共住房为核心的住房供应体系，即由国家和各级政府出资修建公共住房，以低价提供给居民租住。该政策极大地促进了住房的供应，对于解决战后英国住房严重短缺的问题，保证中低收入群体住房，保持社会稳定起到了很好的作用，也对当时普遍经历了战争破坏的欧洲各国起到了很好的示范，受到了居民的普遍欢迎，成为了英国国民福利制度中的重要部分。经过几十年实施后，英国的住房出租率降为10％左右，住房自有率达到58％左右，②基本实现了“人人拥有适当住房”的目标。但这一政策使得每年兴建公营住房的投资和维修费用成为政府财政的负担，并使得住房品质难以提升。1979年撒切尔夫人上台后，对公共住房制度中不尽合理的部分进行了改革，改革的目标是提高住房私有化率，改革的措施是通过降低房价、优惠贷款以及灵活的产权分享（半租半买）形1式推动居民购买自住公有住房，并通过提高房租等措施鼓励私人参与出租住房的建设。到20世纪90年代，租赁公房仍占全部住房存量的25％，是中低收入家庭住房的重要，这是与英国政府长期以来实施的住房政策尤其是公有住房政策分不开的。1.2.很有特色的德国公共住房建设机制——住房合作社二战以后德国很多城市被夷为平地，大量住房毁于战火，同时又有成千上万的难...