中国商业地产结构问题思辨中国商业地产结构问题思辨中国的商业地产目前的突出问题是结构不合理,有些地方相对过剩,有些地方是严重不足,收益性物业发展重点是结构性调整和加强经营管理问题。思辨之一,布局的合理性。现在商业地产开发商在决定开发体量的时候,往往是根据自己的拿地面积和自己的预期利润来开发项目。实际上,一个城市一个社区的人口和消费水平在一定的时期都是相对固定的,只有人口和消费水平的提高,才会导致整个商业总量的相应提高。一个商业项目开发的体量的大小应该由该区域内人口数量和消费能力来决定,建设经营大型购物中心,一般要求大致是以商场为圆心的3公里内,人口数量应该在30万左右。按照购买半径原理,商业要得到正常的发展,对于每千人拥有的商业面积是有一定规定的。一般,西方发达国家千人拥有商业网点为12~14个,拥有营业面积为800平方米,美国人均拥有购物面积2平方米左右。我国的情况各地不同,据西安市统计局数据显示,2000年全市零售网点为9.39万个,平均每千人拥有网点12.7个;上海目前人均拥有购物面积1平方米,总体上我国商业地产还有很大的发展空间。但开发必须符合一个地区经济发展的需要和人民生活水平的需求。如果不考虑该地区经济发展的状况、购买力水平等要素,其---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---结果只能以失败而告终。政府机构在进行总体规划时,也应充分考虑到商业物业的集聚效应与合理布局,做好总量控制工作。例如北京市在大力支持商用物业发展的同时,对新增的大型商业设施在地域上进行了明确的限制,这对完善城市商业布局具有重要的意义。思辨之二,返租的利与弊。许多地方收益性物业销售中盛行”商铺返租”做法,发展商宣称业主只要购买商铺,若干年之内将商铺交给发展商经营,业主即可获得可观、固定的返租回报。由此大大促进了商铺的销售。但是,许多时候,返租回报成了无法实现的承诺。返租销售法上世纪六十、七十年代开始出现在美国,后流行于日本、香港。在市场发育成熟,营销条件完善的房地产市场,”带租约售楼”、”返租”等营销策略比较风行。客观地说,返租作为一种营销策略,在收益性物业销售中确实能起一定的作用,从某种程度上是发展商信心与实力的体现,是对市场的认识与把握。但我国内地房地产市场仍不成熟,这种策略一旦不能兑现时,将给个人投资者造成巨大损失;同时对开发商的伤害也相当大。因为”返租”形式可以在短期内聚集大量的资金,但资金成本高,经营压力大。返租的承诺不能兑现,不仅信誉和形象受到伤害,还可能被告上法庭,承担经济责任等。因此,建设部发布的《商品房销售管理办法》规定,房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。然而目前一些大商场为尽快售出商铺回笼资金,承诺提供”返租”等多种确保投资回报的优惠,令接近八九成买家是投资者而非---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---真正的经营者,使日后的统一管理更加困难。同时”转手炒铺”之风盛行,一旦商场做不起来,泡沫破裂,大量小业主肯定要吃大亏。长期代理收益性物业的广州中立公司总监招国泉认为,大型收益性物业市场运作的成功,需要大量资金和人才支持,需要有回报期较长的心理准备,需要外部市场环境的配合,也需要摆脱产品同质化的创新策划。近一年来,广州先有百盛百货退出中泰广场,后有北京华联缩减其在珠江新城广场的营业面积,又发生了新大新撤离名汇商厦事件。可以想象,一旦大商家对大面积商场的需求出现下降趋势,目前大型物业普遍通行的”以接近成本价的优惠租金吸引主力商家进场,从散铺租售中获利”的经营模式被打破,所引起的连锁反应会很严重。思辨之三,设计的定制化。中国商业地产结构问题思辨中国的商业地产目前的突出问题是结构不合理,有些地方相对过剩,有些地方是严重不足,收益性物业发展重点是结构性调整和加强经营管理问题。思辨之一,布局的合理性。现在商业地产开发商在决定开发体量的时候,往往是根据自己的拿地面积和自己的预期利润来开发项目。实际上,一个城市一个社区的人口和消费水平在...