保障性住房融资模式的国际经验及对我国的启示2012年03月05日10:07袁迪来源：金融时报发表评论【字号：大中小】保障性住房是政府为中低收入住房家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金的住房,政府在支持保障性住房建设中起到了重要的主导作用。因此，如何通过借鉴国际先进国家和地区的经验，明晰政府在保障性住房融资中的作用和责任，拓展保障性住房建设资金的来源渠道、加强融资模式的探索研究，是当前推动我国保障性住房建设持续发展的关键。一、国外保障性住房融资模式经验借鉴一是建立健全完备的法律制度依法保障住房保障政策的实施。健全的法律体系在住房保障体制中发挥着至关重要的作用,国外大多数国家都颁布了有关住房保障的专门性法律。美国政府从20世纪30年代以来出台了《住房与社区发展法》、《税收改革法》、《住房抵押贷款法》、《居民可承担住宅法》、《无家可归者资助法》等几十部有关住房的法律法规。德国政府在为低收入家庭提供福利住房方面建立了《住房法》、《住房建设法》、《住宅促进法》、《房屋补贴法》、《出租法》等。日本政府也是以立法来推行住宅建设，先后制定了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》，为住房保障体系顺利建立和实施提供了完备的法律支持。二是配套的财税政策切实保障财政预算资金投入。国外大多数国家为保证住房保障体制的运行具有可持续性，充分考虑和有效保证政府的财政支付能力，通过制定和实施灵活多样的财政补贴及税收政策，直接或间接为保障性住房提供资金支持。美国政府将政府收入的主要来源房地产税作为保障性住房长期稳定的财政来源，并且允许公共住房开发商按照市场利率从私人金融机构进行贷款，但只需按1%的贷款利率进行支付，差额部分由联邦政府贴息，从而吸引了大量的房地产开发商从事公共住房项目的开发。德国政府为鼓励中等收入者建房购房，在建房费用、土地等多方面制定了优惠的税收政策。新加坡保障性住房的建设资金也来源于政府的长期贷款和财政补贴，新加坡政府每年都从财政预算中给建屋发展局拨付一定的财政津贴，消除建屋发展局的亏损。三是实施积极政策鼓励信贷资金投入解决保障性住房建设所需巨额资金。国外大多数国家都通过积极政策鼓励银行信贷资金进入以解决保障性住房建设所需的巨额资金。美国政府成立保险或担保机构，支持金融机构发展住房抵押贷款。1934年美国政府发起成立联邦住宅管理局，为中低收入家庭的住房抵押贷款提供100%保险，贷款期限长达30年。日本政府成立住宅金融公库、住宅融资保障协会等政策性金融机构,主要为居民提供长期低息住房贷款、为住房建设提供资金以及一般金融机构所不能提供的融资服务，而融资中出现的亏损则由国家财政予以补贴，借以引导其对那些难以从商业银行获得信贷的开发企业和个人提供住房资金支持。此外，多数国家还鼓励金融机构通过金融创新拓宽融资渠道，在利率安排、还款方式、还款期限上进行创新推进住房贷款产品多元化。四是吸收社会资本作为保障性住房融资模式的有益补充。多数国外政府通过制定一系列激励机制撬动私人投资，引导社会资本投资保障性住房。美国政府通过可享受房地产开发的税收优惠政策，吸引社会资本参与保障房建设。日本政府对于民间住房金融机构的发展也给予必要的扶持，吸引更多低成本的社会资金到保障性住宅领域,实现保障性住房多样化发展。英国政府采取的住房私人主动融资模式（PFI）目的也在于吸引私营企业参与，使私营资产有合理收益，减少私人投资者的额外风险。二、我国保障性住房融资面临的主要问题一是财政资金撬动融资的杠杆作用不明显。第一，我国保障性住房建设政策性资金有三分之二都是源自土地出让金，而其他的方式如地方财政预算、公积金增值净收益、公积金贷款以及地方债券都只有很少的数额。第二，目前财政资金以直补为主，用于增信、扩大融资能力和贴息的比重很少，还有许多地方政府的债券不能够用于保障性住房建设之中，财政预算历来难以向保障性住房倾斜等。第三，从长期来看，随着我国经济发展方式的转变，主要依赖土地增值收益的地方财政收入模式势必将受到冲击，影响未来保障性住房建设财政...