芜湖东方蓝海置业有限公司心大薯坊周边地块策划方案城城市市核核心路更更新新ZZ路项H投标文件（技术标）本报告是严格保密的。120090307商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业1〉竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标Z用；除此Z外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档屮数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议屮明确说明。本限制条款不适用于可以0＞从其它合法渠道得到对文屮包含数据的使用授权的情况。2项H本体与使命1项n本体分析，我们的使命P5市场层而投2解析市场特征，寻求市场机会P17标3外围案例借鉴P25方定位层面案4寻求符合IH身特点的定位P832＞战略层面组5定位Z下战略形成原因P91成6整体发展战略P95策略层而7项H8＞价值主张，策略体系，营销推广模式P1028世联的实践、服务阶段及质量保障体系P1583项H本体01我们的使命034040501021项H本体5项H概况主要经济技术指标#2-1#1-1出让而积#2-2464035.29m2,#1-2总体指标综合容积率W3.5,#3#1860万册代建房;#2-3#4公建配套用#1-1,#2-1,#2-3,地面积#18#7#6#5合计：84132m2#9代建房用地#1-2,#6,#7,#8,#8#11而积#12合计：#12183390m2代建房基准容积率3.27#13#2-2,#3,#4,#5,H主开发用#9,#11,#13,#14,#17#14地而积#15,#16#16#15合计：280641m2自主开发基准容积率3・64p大规模、依附城市核心圈，以旧城区改造为基础IH主开发建的城市更新住区开发；筑而积约1021533nfp项H区域发展滞后，心理认知低，配套齐全但交代建房60万册的指标限制直接影响了鬥主开发基准容积率,高容积率下存在着通环境较差；具体实施的市场实现问题。p地块相对分散，代建配套多，开发整合难度大。6项H区域P城市核心镜湖区内最大规模的旧改项Fl;P交通瓶颈，旧有形象的心理影响是区域最大劣势；p项H形象和功能更新有待发展，区域内已有的外围强势开发项H的竞争关系需要而对。p城市位置处于芜湖下辖四区屮的核心一—镜湖区；p城市核心区域的占位，保证了城市资源的良好依托以及对外的强势辐射力。区位优势奠定了项H的先天高价值和深厚发展潜力，而现有环境带来了直接可见的负而影响，同吋---本文于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---项H自身的条件也为开发带来了更多问题。7项H属性关键词：门城市核心区域属性界定门综合性条件复杂门旧城改造一—城市更新典范n大规模区域型住区开发项H属性定位：多方而条件影响、区域成熟有待更新、城市核心住区开发8区域开发的项H属性使得我们而临到以下问题：问题初判12如何在城市更新与自主开发相结合的发怎样整合利用优势资源进行形彖和功能展屮于市场里赢得客户，突破竞争？更新及提升，将综合运营价值最大化？700亩的H主与更新并发区域资源优势更多来自宏观p更新与自主开发的开端与延续；p如何借助区位优势p二者Z间的相互配合；p形成自身的复合价值体系p物业与配套的客户满足；p单一物业体系价值最大化p对市场竞争的反应；p复合物业体系的互动与互补——更新和自主两者的关系处理？一一城市更新定位决定规划一一规划上如何产品细分？——各种物业类型的开发时序如何符一一客户群体如何细分？合新城发展规律？看似不同的两个问题，其实有着殊途同归的思考方向9大芝坊——城市核心区的700亩意味着什么——项H己超脱楼盘开发概念，血进入区域开发范畴着眼大势影响城市发展推动区域价值重塑与升级引领需求首先，700亩的项我们不应一开始就掉落到细节层面问题700亩Z于镜湖区、Z于整个芜湖意味着什么10从区域价值来看……形式700亩区域更新再造稀缺在整个芜湖，不乏旧改Z处一一但大碁坊的区域更新规模绝对的稀缺并且城市核心价值依托价值在城市开始向外扩张Z时——稀缺大薯坊坐拥城市核心区的开发更显价值可贵P纵然区域不成熟、城市地位待提升；P但超大规模区域开发，更多从挖掘比较价值优势、寻找稀缺入手，为区域赋予新的价值使命。11从城市地位来看……在镜湖区有最好的商业配套、教育资源、市政设施……最齐备的生活配套体系在镜湖区...