2021年地价和房价内容提要关于房价和地价的关系，一直是理论和实业界争论不清的问题。本文运用1998年以来我国房屋价格和土地交易价格指数的季度数据，根据格兰杰因果检验的方法，表明近年来房价是推动土地价格上涨的原因，而土地价格则始终不是房价上涨的原因。故此，当前流行于业界的地价推动房价的观点是站不住脚的。当前，政府应当继续稳定有关房地产的各项宏观调控政策，进一步做好规范土地管理、加强市场竞争等深层次市场化改革，而不能由于现有利益集团的各种寻租行为而干扰决策的制定与执行，也只有这样，才能够从根本上确保我国房地产市场取得长远、健康的发展。关键词房价地价格兰杰因果检验一、引言2005年8月5日，中国人民银行发布了房地产金融分析小组《2004年中国房地产金融报告》，意在表明中央银行的分析人员对当前我国房地产市场的一些认识和看法。由于这是中国人民银行发表的首份关于房地产市场的专题报告，引起了社会上的广泛关注。作为宏观金融管理部门，中央银行的研究人员对房地产的分析最善长的地方也只能是从金融(信贷)入手，而之所以要出这份房地产金融报告，则主要是想表明当前中央银行对整个房地产市场的一些认识，以有利于今后房地产金融方面的研究更为广泛全面。应该说，由于部门业务的不同和专业人员知识背景不一，这份报告中对我国当前房地产市场的一些认识肯定会有不全面的地方。事实上，对问题的广泛讨论是我们实现认识真理的一条重要的途径。若不是在十一届三中全会之前的关于真理标准的全社会的大讨论，那么我们也许就没有今天思想解放和改革开放的大好局面了。华远集团总裁任志强先生就是这方面的典范。在中央银行的报告发布不到一个星期，就在各大门户网站上公开了其题为《地产报告逻辑混乱-央行报告中的疑问》一文，洋洋数万言，处处直指央行报告的不足。这真是一件大好事！任先生身处我国房地产开发一线，中央银行可能没有人比他更了解房地产市场具体的实际运作，因而任先生的批评对于进一步促进包括中国人民银行在内的有关政府部门对房地产市场的认识，做好下一步宏观调控，都是善莫大焉的！不过，看过任先生的《疑问》一文后，虽然笔者对房地产市场的了解远没有任先生认识的那样直接与深入，由于个人水平也有限，对很多问题也只能不置可否，但确实有一个新的疑问，而这也是前一阵子社会上早就争论过的，那就是，在任先生文中题为“关于价格的误导”的第五部分，在承认房价一级市场连年上涨事实之后，语锋一转，指出“央行的报告则带有明显的误导性作用，与销售价格指数相对应的应是土地价格定基指数和家庭可支配收入定基指数。假如将这三个指数关系放在一张图上分析，会明确的看出土地价格的定基指数上涨是造成房价上涨的重要因素”。也就是说，这些年来房价的上涨一个重要的原因是地价太高了，成本上升嘛，房价跟着涨也就很自然了。表面上看，这样的分析确实有道理，谁都知道这几年政府规范土地管理，将原来的协议出让方式全部改为招拍挂，这样那些原来与政府素有关系的企业用地也必须通过市场，其成本自然上升。但是，这个观点一直就不被国土资源部等部门认可，因为“开发商是根据市场供求决定的房价来倒推取得土地的成本，然后到市场上举牌竞价。开发商竞拍土地时并不是毫无章法，而是根据当时当地的房价来‘出牌’，多高的土地价格能维持多高的利润他们心里清清楚楚”，也就是说过高的房价反而推动了土地价格的高涨。应该说，这两种看法都有道理，而且似乎任先生的成本增加说更符合人们一般的常识。但是，我们从数据上看地价与房价之间的密切关系和一般的常识推理，就能够有十分充足的理由说确是地价推动了房价了吗？那岂不是说有关政府部门要为此轮房价的大涨负有更大的责任了吗？对此，我们还需要进一步的探究，并与任先生商榷。二、近年来我国的土地价格与房地产销售价格走势自1998年我国房地产市场进入全面市场化运作以来，土地价格与房价的关系确实非常密切。从近年来商品房屋销售价格指数和土地交易价格指数来看，两者关系非常紧密，而且从2002年下半年开始，商品房屋和土地价格的上升非常明显，最高分别达到110.3(2004年第4季度...