顶级豪宅的概念与分类（别墅与公寓都可能成为顶级豪宅）所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模、售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有等方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅就仅仅是一个统一称谓而已。住宅从大的类型来分，有独立住宅（即通常所说的别墅类住宅）和集合式住宅（即公寓式住宅）C若要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑具室外环境，比如自然山水、每户占地而积等方而的资源占有情况。而对公寓盘豪宅主耍看其每户的室内建筑而积及装修标准。这两类住宅的评判标准完全不同，所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅（别墅豪宅）及集合型豪宅（公寓豪宅）。中国大陆别墅豪宅的代表莫过于上海紫圆1号别墅。其身价达到1・3亿人民币，占地面积18亩，建筑面积1500平方米，采用了从钢结构到雾化玻璃等多种先进的技术与设备。在其所享有的自然山水资源方面，也的确在上海、北京这样的大城市真正的顶级。而新一代公寓豪宅的代表，则要数无锡财富中心，一•梯一•户的百米高层，每户有超大空中花园，电梯由室外屁园入户，钢结构体系及大跨度空间，使户型全部灵活布置，大堂等公共服务设施按星级酒店豪华标准装修。这两类住宅虽然建筑形式和所享有的资源各不相同,但在其设施的配置、资源的档次、每户的规模和市场售价等方面，均能够达到豪宅的标准。别墅不等于豪宅（别墅产品分化）中国人的别墅概念其实跟国外有很大的不同。国内通常把一户一栋的独立住宅称为别墅，每栋售价一般数白万，通常卖给中国的富豪阶层，而这样的独立住宅在国外叫做House,是卖给普通阶层的。到过国外的人都可能有这样的经验，除了市中心有少量的高层和多层住宅以外，在城市的边缘或远郊都有数平方公里范围的这样的House社区。在美国称为singlefamilyhouse,在英国称为detachedhouseo这样的house是卖给普通或者中高档收入阶层的，其标准不高，每户面积也未必很大，整体的建筑密度适中。在国外作为第二居所，称Z为villa或者luxuryhouse的顶级豪宅，或者庄园类的豪宅才是真正卖该富豪阶层的。别墅一词在国内的房地产市场上指代不专，而且跟国外所指的house或v订la有很大的不同。国内的别墅一词所覆盖的范围极为广泛，它不但包括了每户独栋的独立住宅，发展商也常把双拼别墅（semi-detachedhouse）、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些复式住宅统称Z为别墅产品。而除了独立别墅（detachedhouse）和双拼别墅（semi-detachedhouse）,其它产品可以称作townhouse,但与独立别墅的概念绝然不同。别墅这个词在中国已经被用作指代从顶级豪宅到普通的独立住宅，和一些密度比较高的非独立住宅。国内别墅产品近年来有非常明显的分化趋势。既有象上海紫园那样每户而积箸华，占地庄园化的顶级豪宅；也有向高密度发展的经济型别墅。以北京为例，笔者近年來接触了很多准备开发别墅产品的发展商，其别墅项冃的密度不但没有下降反而有所提高。我们近期设计的儿个别墅项冃，容积率均在0・4~0・5Z间，这已经是接近townhouse社区的建筑密度了。这样一大批建筑面积偏小，占地面积偏小、居住密度偏高，缺乏私密性的别墅产品，实际上标志了中国别墅朝向经济型发展的趋势。这一类经济型别墅从资源占有情况來看，基本上不具备自然山水的条件，但多具备了大区位市场认可度高和交通便利等特点，也就是说可以作为第一居所。这样的别墅已经不是传统顶级住宅产品的概念，当然也不可能是豪宅。它们是瞄准普通市民阶层或者中高档收入人群的经济型别墅类住宅。更准确地说丿应该叫做普通独立住宅，跟国外的singlefamilyhouse产品更加接近。除此Z外，还有大量其它在名称上冠以别墅，但乂不是传统独户独立住宅的产品,我们叫做类别墅。类别墅产品冃前主耍有三种类型：第一种每户虽然独立，但是两栋Z间侧墙间距非常接近，只有3米左右。没有两侧花园，只有前后花园的所谓独联体别墅，例如长沙的山水芙蓉一半山美墅中的独联体。第二种是层数降低面宽加大的改良型townhouse别墅，以卡尔生活馆为例，它已经不是第一代的三层townhouse,前后花园。而是面宽最大做到了14.4米,进深最小做到了8...