华生：房价调控中的错误逻辑2010年5月改革内参第17期赶走盖房者就能降低房价？房价，是今年“两会”代表委员们谈论最多的。北京市为避免房价问题被炒作，特将预定拍卖的几块地推迟到“两会”后。结果两会过后又拍出了几个“地王”，而且都是央企下面的企业拿走的。由此引起连锁反应，有关方面受到批评，于是急急忙忙做出决定，要求78家非主业的中央企业退出房地产。在我看来，这种调控的基本方向是完全错误的。任何一个商品永远都不会因制造的人多而使价格上升。把78家央企赶出去，不让他们造房子，房价并不会因为这个而下降。如果真下降了，我们学经济学的就可以全部回家了。但是为什么大家会相信这个反经济学的逻辑，要赶盖房子的人走呢？为什么会认为一部分企业，比如央企全部退出，对房地产降温有好处？可能是因为产生了央企“地王”。其实没有央企，也会有别人做“地王”的。不错，“地王”的产生会在一段时期内对市场心理产生一定作用，但这种影响太小了。它的推动力还不如明天通个地铁大呢。这是不是意味着下步也不能再修地铁了呢？此外新的基础设施、道路交通的改善都会提高土地以及房产的价值，是不是这些都应停下来？什么促使“地价”猛窜？现在房价之所以居高不下，越调控越上升，最主要的是在供给和需求两个方面都出现了很大的问题。从供给方面来说，第一道是中央政府。为保住18万亩土地红线，我国土地供应实行严格的计划供给制。国家有计划地将用地指标分配给各省市。这个计划的制定本身就存在严重问题。此外，土地的供给不足跟现在畸形的城市化也有关系。城市化本来就是农民进城，农民进城不会造成土地供应的紧张。因为农民平均每人有宅基地200平米，一家三四口人，就有一亩多地。在城里，这些地如果盖成十层楼，除以10，一家才占66平米多的土地。农民进城本应该节省出大量的土地，土地供应非常宽裕，但是我们走上了畸形的城市化道路——有将近1.6亿农民工进了城，再加上他们的家属两三亿，他们离开了农村但没有离开土地，他们没能在城市落户，同时还占住了农村的宅基地和承包地。我们甚至还号召要建材下乡，让他们在离开的地方进一步盖房子。虽然1亿多农民进了城，但他们在农村的土地得不到释放；为了保持耕地数量，就要控制城市建设用地的供给，这样就使得整个社会的土地供给处在非常紧张的状态下。第二道是地方政府。现在对“招拍挂”的批评也是不对的。没有“招拍挂”之前，谁有关系，谁就可以拿到土地。“招拍挂”至少像我们的高考入学制度一样，虽有不少问题，但起码它提供了一个公平竞争的环境。因为所有的土地必须经过地方政府收储后进行拍卖，土地价格的“招拍挂”只是实现土地的价格，不会给土地增加一个额外的价格。如果房改改掉了“招拍挂”，实际上就为腐败敞开了大门。事实上，土地的价格问题不在于“招拍挂”，而在于地方政府对土地的垄断。垄断者就是要让它的收益达到最大化。而要取得收益达的最大化常常不是供应数量足够多的土地，因为土地数量供应太多了，土地价格就会下降。所以最好是控制适量的土地供给。由此可见，首先是中央政府在整体上卡住了土地供给的盘子，接着地方政府又在土地上切了一大刀，使得住宅用地的供给严重受限。就拿北京来说，房价很高，但最近还说西三环、西四环要拿出30平方公里的地建一个开发区（科技园）。我们知道，住宅用地通常占所有建设用地的1/4左右，用多少土地建设住宅完全在地方政府。但在地方政府企业化的现实运转体系下，我们一方面看到地方政府用低价甚至廉价的工业用地去吸引外来投资，另一方面又用高价拍卖的土地作为住宅用地和商业用地。这是完全符合经济人的假定——谋求自身利益最大化。地方政府为什么会用低价将土地出让为工业用地呢？为了以后的税收收入。而住宅用地是一次性卖完的，他就要用有限适量的土地供应来实现最佳的收入进账。有人提出来，应该把好的土地与用于建保障房的土地搭配起来，这样就不一定是价高者得了。在经济学上，我们把这个叫做搭配销售，紧俏的物资跟人家不要的东西搭起来卖，这在经济学上是缺乏效率的。第三道是房地产企业。房地产企业的普遍囤地，应该说是一个合理行为。因为...