圣和圣广场营销推广案（PP稿）市场综述（一）商业市场商业市场持续繁荣，社会消费品零售总额持续上升城市居民家庭人均消费性支出（衣着）商铺租售行情在99年开始出现反弹后，呈稳步上扬的态势商铺的投资价值比重加大特点陈述：在经历了2002年一季度的阶段性调整后，上海的社会消费品零售总额又呈现持续走高的态势，2002年12月份社会消费品零售总额达到184.94亿元，同比增长了13%，商业的不断繁荣已呈现出较为明显的趋势商铺租售行情在99年开始出现反弹后呈稳步上扬的态势，这也从一个侧面证明了上海商业市场的繁荣趋势----------------------------------------（市场走势）---------------------------------------------商业进入形态多元化与力量重组的战国时代，传统的百货业的一枝独秀已成为历史，新兴商业的出现伴随着市场份额的重新划分场、社区配套，餐饮等也各有其需要商业进入品牌竞争时代，其竞争不仅在于产品本身更涉及达到商业区位，如七浦路、襄阳路等积累的“口碑”效应，很大程度上确立了其在上海众多专业服饰市场中领先的位置，当然这种口碑效应还需要更多附加值支撑以保证其在日益发展的市场中继续领先规模效应与错位经营，规模效应是指同等级、同类型的商场聚集在一起产生的商业聚集效应。错位经营是指同类型的商业聚集在一起时，各商场采取不同的目标客户定位，从而使个体利益与整体利益都达到最大，这一点对于本案有较为现实的意义，就我司看如本案能在“服饰”这一领域有所拓展，以区别于七浦路原单一的服装定位，将有助于项目的推广----------------------------------------（商业模式）---------------------------------------------商业位置的好坏与出租面积占总经营面积呈正向关系，一些较好的商业位置租金较高的，出租比例也较高，而租金水平一般的商业位置，出租比例相对较低，这与商铺以经营赢利为最终目的是有密切关系的商业位置的需求分化明显，各取所需，对品牌敏感性不太强的商家大多选择沿街店面，主要依靠人流保证营业额；以批发经营为主的经营者往往愿意选择专业类市场，通过其积聚效应更多的接触其目标客户；品牌经营者则更愿意选择一些商业附加值较高的地段以获取品牌收益；其他行业如卖------------------------------------------（商业位置）-------------------------------------------大量卖场及批发市场的出现使居民传统休闲消费和日常消费呈现出第三极态势，即规模化与低成本效应使其成为传统商业区域的有力挑战者旧城改造拆迁将使原有商业消失，商业流寻找新经营地，这又给商业拓展带来了新的机遇------------------------------------------（市场机会）------------------------------------------商铺的投资价值日益体现，以统计数据看，目前购买商铺的投资比重已超过50%，虽然一些政策的出台在一定程度上抑制了商铺的投资，良好的商业发展态势决定了商铺的投资价值------------------------------------------（投资价值）-------------------------------------------上海专业服饰市场（部分）福佑路69号（老城隍庙）珠宝交易市场（图）豫园、福民街小商品市场一条街（图）★七浦路服装市场上海最大露天服装批发市场（图）襄阳路服饰市场（图）凤阳路羊毛衫市场（图）柳林大厦（淮海东路）羊毛衫市场（图）石门一路服饰街（图）斜土路266号275号鞋类批发市场（图）曹安路上海轻纺市场（图）专案小结：上海商业市场的持续繁荣，个人消费能力的增长是预示着本案的商用物业有着较好的前景七浦路商业街是占据相当市场份额的商业集合，在多元化的市场中具有一定的地位，它的成长性是已得到了体现，作为本案而言，依托七浦路市场，并强调其同比区域内其他商业位置的优越性将有助于项目去化错位经营，在服、饰的行业延展线上有选择的做一些错位经营专场导入，可增加客户的选择面（目前七浦路铺位以服装批发为主），同时也能解决部分非主体商业空间去化问题，当然最重要是可以更多吸引市场“眼球”。特征选择商业位置小百货价值低，以批量为主综合考虑会选择单位价格较低的商业位置床上用品需要较大展示空间，同时又要考虑经营...