中国香港特区商业购物中心运营成功密码引言：要了解世界上最先进的购物中心规划、建筑和经营管理思想，一个最简便的方法就是——去香港！第一部分香港购物中心发展综述亚洲最早建成购物中心的城市地铁的出现推动了购物中心的大发展地铁的通车使香港的交通便利性有了革命性的提升，在这个弹丸之地，搭乘公共交通工具比开私家车更加便利，地铁成为香港市场的主要交通工具之一。迄今为止，在地铁沿线建设的购物中心已达30家之多，占香港购物中心总数的70%左右。香港购物中心发展的三个阶段学习借鉴香港购物中心的成功经验，我们有必要了解香港购物中心发展的阶段性特征。从发展趋势来看，我们将香港购物中心的发展分为三个阶段，分别是：第一阶段：启蒙阶段这一阶段以海运大厦的建成开业为标志。在这一阶段，香港初步建设了一系列的购物中心，在这时，由于购物中心代表了先进的商业思想和理念，同时又体现了新的商业模式的冲击，所以这一阶段的香港购物中心开始陆续建设。这一阶段建成的购物中心设施比较简单，功能比较单一，但购物环境的舒适性已经大大超越了传统的商业场所。第二阶段：娱乐化阶段随着香港地铁的大规模建设，香港购物中心发展的第二阶段开始到来，这一阶段是以太古城中心的开业为标志的。香港太古城中心的出现，将一种全新的休闲购物的理念带到香港，引发了香港商业的全面变革。这一阶段的特点是娱乐化开始出现，并主导购物中心的建设。这时候购物中心不仅仅是满足消费者购物的功能，而应当满足消费者的多种需求这一阶段的购物中心竞争开始变得激烈起来，各个购物中心为了区别于竞争对手，纷纷规划更多的娱乐设施，吸引更多的顾客。这一阶段的购物中心发展在1998年开业的又一城达到了巅峰。第三阶段：主题化服务化阶段在这一阶段，香港购物中心已经趋向饱和，竞争激烈。但市场需求每天都在变化发展，新建的购物中心如何满足新一代消费者的需求？于是，这些购物中心纷纷求新求变，以期创造领先于现有购物中心的综合优势。这一阶段的购物中心以ifcmall和朗豪坊的建成为标志，这一阶段建成的购物中心比以往的购物中心更注重消费者的感受，并将服务提高到一个前所未有的高度——以人为本，重视人的需求。同时，在外在形式上，他们创造了自己独一无二的主题符号，如沙田新城市广场、青衣城和朗豪坊，他们都有自己独有的特色主题，这个阶段的购物中心具有更强的个性特征和区别优势。目前，这个阶段在香港刚刚开始起步，高潮尚未到来。第二部分发展策略及选址密码一、在1980至1990年间迅猛扩张，购物中心增长速度紧随GDP增长速度二、把握世界购物中心发展潮流，抢先一步的购物中心开发建设战略三、将购物中心与酒店、写字楼设计成商业金三角，合三为一，实现商业资源互通互用在香港购物中心的建设理念当中，一个十分鲜明的特点就是擅于利用资源，擅长将购物中心建设成为商流、人流、信息流和资金交汇的焦点。香港购物中心的这种建设理念反映在建筑上，就是将购物中心与酒店、写字楼设计成商业金三角，合三为一，实现商业资源互通互通。香港的购物中心多与写字楼、酒店集于一体，这种组合的优势在于三者的资源能够互补。单纯从购物中心的角度来说，酒店及写字楼的住客、租客都将是购物中心稳定、具有较高消费能力的潜在消费群。由于这种组合的科学合理性，故能对各元素进行科学合理的划分，在满足不同功能需求的同时，又有机地融为一体。典型的有太古广场，写字楼及高级酒店的人群、外籍人士、外地游客等是其主要的消费客源。太古广场通过物业四周串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、用途的物业贯穿起来，尽可能多的容纳休闲、娱乐、商务、旅游等非购物元素，满足人们一站式消费的需求。此外，如香港最新的购物中心ifcmall，有香港最新最高级的五星级酒店及香港最高的写字楼，实践证明这种功能组合是对购物中心经营最有利的组合。四、因势利导的商业造势，不贪大求全，购物中心采取分期开发，分阶段开发的策略五、合理控制商业规模和运营风险，不建设面积超过20万平方米的购物中心六、将档次最高的购物中心，开在甲级写字楼及银行最集中的地方香港最高档的购物中心基本...