一个普通老百姓对高房价的深刻认识(2013-05-3017:10:52)转载▼标签：积蓄首付高房价估值货币分类：经济/行业跟踪besteng：一、高房价的影响1、社会的稳定和谐，房子基本上吸进了大多数中国普通老百姓一生的积蓄，甚至出现了几代人的共同筹钱付首付的情况，绝非个案。当买房对于大多数普通老百姓来说成为一种奢侈的梦之后，社会难言稳定和谐。2、抑制了消费。当老百姓大部分钱都用在房屋消费上，已经没有什么太大的消费能力了。3、危机实业。资本总是逐利的，如果地产的赚钱效应太好了，那么谁都无心实业了，都搞地产了，那么我们国家的制造业、科技创新等基本上非常难了4、地产在特定的历史时期对我们国家起到过非常重要的作用，通过卖地以及其它税收，充裕了国家财政，国家完成了大量的基础设施建设，完善了社会的保障体系——PS：从某种角度来说，这是吸收了老百姓多年的积蓄甚至未来的收入来完成的。如果没有高房价以及全民的买房热情，这些钱可能趟在银行里面或者股票里面，因此这也算是高房价的一个影响。我不知道未来如果房价不能保值了，这部分人算不算是被牺牲掉的人。但是国家已经给了提醒了，限购了，你还是离婚都要买第三套、第四套，那就没办法了。当然这是后话了，不一定能够实现。【注：中央政府从全局考虑，但地方政府赟太坏了】5、影响经济转型。这一点毋庸置疑，以投资和地产拉动的经济已经被全社会诟病了，如果不能转型，你能指望中国人民依靠房地产实现中华民族的伟大复兴？二、房屋的估值房屋虽然不是纯粹的投资属性，但也应该有估值。这个论坛里面几乎所有人都知道，股票依靠市盈率以及市净率等指标来估值，那么房屋的估值公认的是按照租售比和房价/收入比。全世界公认的指标，到中国来看可能短时期失效，但是长期看是必须的有效。为什么呢。以房价收入比为例，这个指标如果超过30，基本上是不可想象的，因为一个人一生的工作时间可能就是30年左右，如果把一生收入都用来买一套房都还买不起的话，那么基本上房子就属于奢侈品了，已经不是普通老百姓可以拥有的了。从这个角度来说，租售比达到30基本上是是对普通老百姓剥削的极限。当然显然我们不能把所有的收入都用来买房，我们还需要吃饭、还要赡养老人，教育子女以及其它精神和物质消费，一般而言30%以内的收入用于住房消费是被认可的，那么我们考虑最大值30%，很简单30*0.3=9，租售比超过这个数字，可能生活起来负担就很大了，如果到了房价收入比20以上的话，那么基本上住房的消费要占到总收入的70%以上，这基本上是不可想象的，也是不可持续的。除非住房在中国人民心中的地位已经超出了佛在早年西藏农奴心中的地位，一生无论受什么苦都一定要买一套房，那么就无话可说了，但是总体来说，这种可能性不大。当然这只是从平均水平来说，比如一个家庭在北京年入10万，基本上不可能在现在买房，那么可以倒逼他们到二线甚至房价更低的地方去，这是可能的。但是我这里只是说明租售比和房价收入比这两个指标是很有意义的。另外一个指标，租售比也有类似的含义，目前这一指标在很多城市都高于400，国际上公认的指标是200-250。换句话说，如果租售比为400，基本上租金（按照国家规定是要纳税的）的收益已经低于同期社会无风险收益很多了（五年期国债收益超过5%）。从估值的角度来说，目前中国房价已经属于高估了，这种高估是否已经包含了中国人民未来收入水平会大幅度提升的潜力呢，嘿嘿。如果从这个角度上来说，中国的房价会大幅度跑赢居民的收入水平增长吗？如果跑不赢，房屋还有什么投资价值。二、开发商的利润可持续性开放商说是政府收钱太多了，当然的确也是事实，但是开发商自己呢，粗略看看万科2012年的财务报表，毛利率大约36%，净利润率大约12%，这已经不是一个成熟行业，没有太多门槛的行业可以拥有的盈利能力，当然这只是我的初步印象，我没有调查过国外的同行的盈利水平，有做美股的同学可以提供一些。【注：早几年看到报道，说美国的汽车行业、房地赟产等行业，利润率一般在3~5%】如果对于这种关系到国计民生的普通行业，没有太多的门槛的行业来说，能够维持这么高的盈利水平，其它做实业的资金没有理由...