谈谈商业地产——房教中国专访陈敏【导读】9月30日20点，国庆放假前一天，暖男陈敏刚接太太下班到家，便如期接受房教中国专访。@陈敏：大家应该还在吃饭吧！[微笑]@周学斌：国宴我都推了！我们的专访就这样开始的。人物素描：陈敏，赋锐商业（上海赋锐资产管理有限公司）执行董事。扛过枪、招过商；写过企划、做过策划；管过商场、管过案场；服务过甲方、评选过乙方；以前只在三家公司任职过：金鹰商贸集团(03308)运营管理及企划，易居中国（纽交所：EJ）商业招商、销售代理和复星国际(00656.HK)商业地产版块商管、营销；以后只专注一件事：商业地产全产业链价值服务。陈敏微信ID：陈敏|上海|商业地产服务，以下简写为：@陈敏。@陈敏：感谢大家不顾家人在此“虐”我，祝大家国庆节快乐！明天就国庆佳节了，都在忙节吗？还在关注这里，都是真爱啊。首先代表我自己，向大家不顾家人在此“虐”我态度，表示感谢！同时还要感谢房教中国的邀请，以前来这里多是“大咖”，而我是近十年一直用脚板皮一步步走到今天的真正商业地产服务“屌丝”。大家不嫌弃，让我受宠若惊。为什么说是“屌丝”，以前金鹰百货、易居中国或复星集团的同事大多了解我，我是一个喜欢“摸着石头往前爬”的“土鳖”，相---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---比那些“高深莫测”的商业理论，更喜欢在实际工作领悟商业逻辑，在与客户或同行交流中学习商业之道。即使现在作为公司的管理者，也坚持经常与同事们一起调研、一起策划、一起招商谈客户。所以，我做得可能比说得好听，今天欢迎大家问一些接地气的、“土掉渣”的“土问题”。我坚信，商业地产是要以落地开花为导向的，那么只有植根于土壤，立足于实地，才能生根发芽。而“分享成长动力”也正是我们现在创立“赋锐商业”的企业使命。商业地产目前品类繁多，您怎么看现在的商业地产市场？你认为的未来发展商业地产的趋势是什么？@陈敏：商业地产光分类，就有N多种分法。所以这里就不一一展开了。就早上，我还发过一篇万达模式如果破产的文章。其实，现在商业地产同质化非常严重。我们这几年也研究过很多案例，万达模式、大悦城模式、华润模式等等。但是，我觉得不管怎样，商业是为客群服务的，也需要情感与灵魂。所以上海K11等新兴商业才会如此火爆。未来主题化商业是趋势！@金哥：现在商业中的销售商铺如何销售？[抱拳]万达金街商铺有无更好销售方法？@陈敏：商铺的销售问题，是大家可能都非常关注的。实话，不能怪万达、宝龙。国内民营企业，有几个不差钱的。在目前形势下，以售回本的商业模式还得继续。只是怎么卖、卖多少、哪些可以卖、用什么方式卖，未来如何运营等很关键！万达不是不知道如何做，只是企---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---业战略使然，让他不想为散售商业做运营护驾，因为，你看绿地就知道了。虽然卖掉不少，但有几个存活得好的。所以我说，不统一运营管理小投资者受罪，统一管理开发商受累。@金哥：商业的感悟几点，项目定为，建筑设计规划，招商规划，必须做足功课。@蓝志锋：现在商户普遍觉得生意难做，那做为我们营运者应该怎样经营才可以把商场做旺呢？@陈敏：这个是比较刁的问题哟！其实，开发商想卖得越高越好，买铺得人想租得越高越好，经营者想成本越低越好。三者往往矛盾重重。如何平衡是关键。三方合理的预期很关键，策划定位时就要想清楚，后期的运营模式、赢利模式等等。@蓝志锋：有时候三者间各有想法并不是这么容易平衡，那我们怎样解决谁吃亏的问题呢？@陈敏：蓝总继续追问。好吧。首先开发商在产品定位时就要有所取舍，用多少面积去引导客流，栽树引凤；用什么产品去假造收益，这个都得测算清楚。所以，我们又得反复强调商业策划定位的重要性了。@裴思源｜绘梦布衣：能给个各业态吃租比得概述么？@陈敏：吃租比，这个不好笼统的，每个商业定位、定性、定价不同，会有所区别。比如社区商业，又分邻里中心、社区商业中心等。邻里中心，一般在餐饮、娱乐、儿童亲子等方面的占比就会强一些。@房教中国小编：招商难是普遍的通病，您在...