招标文件项目名称：番禺嘉兴项目全程营销策划及销售代理邀请招标招标人：广州中轻新洲房地产开发有限公司2015年4月10日番禺嘉兴项目全程营销策划及销售代理招标书第1部分：招标邀请函番禺嘉兴项目位于位于广州番禺市桥老城区北桥路地段，禺山大道以南、沙湾水道以北区域，距离市桥地铁站1.7公里。该项目目前处于前期开发阶段，计划于2016年1月上旬公开发售。针对本项目的高定位、高标准、高要求，为进一步提高祥能集团地产品牌在广州房地产市场的知名度、美誉度和影响力，并有效促进项目销售，现特对番禺嘉兴项目（包括公寓、办公楼及商铺）“营销策划及销售代理”进行招投标，采用邀请招标的方式，真诚寻求合作伙伴。经过前期考察，我司选择优秀的地产服务机构进行招投标，本次邀请招标将根据具体招投标情况，确定一家销售代理公司进行独家代理销售。第2部分：项目简介一、项目概况本项目位于广州番禺市桥老城区北桥路地段，禺山大道以南、沙湾水道以北区域，距离市桥地铁站1.7公里，从环城西路经光明北路直上新光快速路，距珠江新城约20里，驾车需30分钟，交通十分便捷；项目周边各项生活配套设施齐全，区域商住氛围十分浓厚，同区域已经近十几年没有新电梯房供应，核心竞争项目不多，本案存在机会，未来升值潜力巨大。项目包括公寓、办公楼及商铺物业类型，以公寓为主，商业以社区商业为主。番禺嘉兴项目区位图番禺嘉兴项目宗地四至图二、项目基本资料三、规划布局和营销节点（一）初步规划方案项目初步定位为广州番禺市桥老城区的LOFT公寓，商业初步定位为社区商业，集居住、办公和商业综合一体的年轻人的公寓。根据规划条件、区域总体城市空间特点和竞争分析，项目拟定了初步规划方案，包括40-75平米的LOFT公寓。目前处于方案设计阶段，暂未形成最终产品方案。界址东至：环球电子衡器厂；南至：旧城区；西临：河涌；北至：裕林苑、华葆明苑项目位置广州番禺市桥老城区北桥路1号总占地面积14874㎡道路面积4835㎡体育用地面积2365㎡可建设用地面积7674㎡容积率4.5建筑密度40%绿化率35%总建筑面积44193㎡地上建筑面积34532㎡商业2609㎡公寓29300㎡办公2623㎡地下建筑面积9661㎡车位277个限高100米规划用地性质商业用地出让年限40年物业类型公寓、办公、商铺上述定位和规划方案非最终方案，仅作参考，参与投标单位应充分发挥专业经验，根据地块特征和市场情况，对项目定位、规划布局、户型配比、商业规划等给出专业、合理的建议方案。（二）营销节点根据目前初步方案及工程进度节点初排，销售中心和样板房开放时间待定，2015年11月初开始内部认购，初定2016年1月公开发售。第3部分：合作期限及招标内容一、合作期限自签订相关销售代理合同起生效，前期策划期由签订合同之日至项目正式公开发售之日止，销售代理期由项目正式对外发售之日起计公寓物业完成销售总货量80%当月止。合同到期时，招标单位可根据销售代理公司业绩表现和工作开展的情况决定是否延长合作期限。具体合作终止和合同延续以签署正式销售代理合同为准。二、招标内容此次招标内容为番禺嘉兴项目“全程营销策划及销售代理”。（一）、住宅公寓、办公：提供全程营销策略服务、销售代理服务。（二）、商铺：物业提供营销策略支持（包括面积、业态建议）等。在具体的工作内容上,要求为我司提供以下基本服务(包括但不限于):（一）STP战略研究服务市场细分（MarketSegmentation）（通过市场细分确定目标客户，分析目标客户特征、需求）1.区域价值解读2.区域市场格局、客户、产品分析3.市场竞争分析（竞争格局、竞品点对点对标分析）4.项目目标客户研判，目标客户特征、需求梳理目标市场（MarketTargeting）5.地块价值分析6.项目发展方向研判市场定位（MarketPositioning）7.项目整体定位建议8.项目形象定位建议9.项目产品建议，包括产品类型、户型配比、立面风格等方面建议（需和竞品产品点对点对标分析）（二）市场机会研判1.广州市场现状分析、趋势研究、政策解读2.区域市场特征及发展趋势研究（三）项目销售战略服务1.总体营销策略（营销策略报告）2.公寓、办公物业营销执行策略3.商铺营销执行建议4.推案策略：总体推...