甲级写字楼的11个谎言——写字楼硬件配置与实用性调查(2011-05-04)……四管制空调、高速电梯、全新风系统、双层玻璃幕墙这些几乎已经成为甲级写字楼评估的标准硬件。然而，实际上甲级写字楼开发商在硬件标准上所追求的高指标，是否把力气花在了刀刃上，还是陷入了高配置的误区？企业花大价钱所购买的甲级写字楼是否令他们称心如意？也许只有深入写字楼高指标配置的“”雷区，才能把问题看个通透。甲级写字楼概念上的两大误区在探讨甲级写字楼的硬件配置之前，需要先明确在写字楼在概念上的两大误区——超甲级写字楼和5A级写字楼。（谎言一）超甲级写字楼都是高端写字楼我国现行写字楼建设标准是上世纪90年代出台的，各方面的标准都较低，“有些已明显不适用于现在的使用需求，所有超过国家写字楼建设标准都可以称为超甲”级写字楼。即使所有高端写字楼都是超甲级写字楼；反之未必成立（谎言二）5A级别写字楼是划分甲级写字楼高端配置的标准“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，并不是划分写字楼等级的标准。五合国际的副总经理曹一勇指出，以前所说的3A是BA-建筑设备自动化系统，CA-通信（网络）系统，OA-办公自动化系统，其中BA包括了FA-火灾自动化系统和SA-安全防范系统，如果将FA和SA单拿出来，就构成了5A。这已是5、6年前的提法了，目前业内鲜有人再提此说法。1实际上超甲级和5A级的标准都不等同于高配置的顶级写字楼，仅从这两个概念出发难以判断一座写字楼硬件配置的好坏，更遑论用户的舒适性和运营成本的降低了。在采访过程中，我们发现于与用户息息相关的硬件配置主要体现在以下几个方面。写字楼的智能建筑标准（相关连接）智能建筑（IB）是以建筑为平台，兼备建筑设备、办公自动化及通信网络系统，集结构、系统、服务、管理及他们之间的最优化组合，向人们提供一个安全、高效、舒适、便利的建筑环境。建筑设备自动化系统（BAS）buildingautomationsystem将建筑物或建筑群内的电力、照明、空调、给排水、防灾、保安、停车管理等设备或系统，以集中监视、控制和管理为目的，构成的综合系统。通信网络系统（CNS）communicationnetworksystem它是楼内语音、数据、图像传输的基础设施，同时与外部通信网络（如公用电话网、综合业务数字网、计算机互联网、数据通信网及卫星通信网等）相联，确保信息畅通。办公自动化系统（OAS）officeautomationsystem办公自动化系统是应用计算机技术、通信技术、多媒体技术和行为科学等先进技术，使人们的部分办公业务借助于各种办公设备，并由这些办公设备与办公人员构成服务于某种办公目标的人机信息系统。火灾自动化系统（FAS）fireautomationsystem由火灾探测系统、火灾自动报警系统、消防联动及自动灭火系统等部套组成，实现建筑物的火灾自动报警及消防联动。安全防范系统（SAS）securityautomationsystem根据建筑安全防范管理的需要，综合运用电子信息技术、计算机网络技术、电2视监控技术和各种现代安全防范技术构成的先进、可靠、经济、配套且具有纵深防卫功能的安全技术防范体系。综合布线系统（GCS）genericcablingsystem综合布线系统是建筑物或建筑群内部之间的传输网络。它能使建筑物或建筑群内部的语音、图像和数据通信设备、信息交换设备、建筑物物业管理及建筑物自动化管理设备等系统之间彼此相联，也能使建筑物内通信网络设备与外部的通信网络相联。集成系统（IS）integratedsystem它是将智能建筑内不同功能的智能化子系统在物理上、逻辑上和功能上连接在一起，以实现信息综合、资源共享的系统。（资料：五合国际）电力供应系统（Ⅰ）电力容量随着办公设备的更新换代和集聚膨胀，用户对于电力容量的需求也随之增长。过去一个公司只有几台电脑的状况不复存在，人手一台或几台电脑，以及客户独立的IT网络机房都导致了耗电量的增加。目前，不少写字楼的电力容量都已经超过了我国93年出台的60瓦/平方米的国家标准，达到80－100瓦/平方米。企业若选择总装机容量在80瓦/平方米以下的写字楼，可能无法满足正常的办公需求。仲量联行物业管理部顾问关宏表示，企业在选择写字楼时可用以下的公式对写字楼的电容进行简单的评判。指标...