2021年房价收入比判断房价论文1房价收入比概述1.1房价收入比的定义及特性1.1.1房价收入比的定义目前,关于房价收入比的定义很多,可简单的定义为“居民收入和房价水平之间的比率”;或定义为“一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比”;或指“某国一套中等水平的商品住房的销售价格与一个中等收入家庭的年收入的比例关系”。根据联合国人类与住区中心发布的《城市指标指南》中,房价收入比指居住单元的中等自由市场价与中等家庭年收入之比,是衡量商品房销售价格偏离其真实价值程度的指标,也是预测商品住宅价未来走势的依据。1.1.2房价收入比的特征(1)地区差异性。房价收入比具有空间差异性。住宅作为物质存在,具有不动性和本土性;它作为一种特殊的商品,表现出区域性,所以房市有很强的区域局限性,无法形成全国性的房地产市场。各城市的人均收入、消费水平、消费倾向和对房地产的需求不尽相同,城市间的房价可能相差很大,同一城市不同地区的房价也有差距。不同的国家发展程度不同,消费水平不同,其房价收入比可能相差更大。房价收入比由住房市场价格和家庭收入两部分决定。这两部分受空间因素影响都很大,所以导致房价收入比在不同地域间的可比性较差。(2)时间差异性。在不同时期,居住单元的市场价格和家庭年收入不同。首先,房价在短期内可能存在变化,特别是从长期来看,差距会较大。在不同的时点,家庭的年收入也不同。这两者或同向或反向变化。同地区差异性一样,这两因素使房价收入比具有时间差异性。(3)非独立性。虽房价收入比是评价城市住房支付能力的指标,能为评估一定时期、一定地域居民住房购买力提供有力的依据,同时也为评估住房市场总体表现提供最丰富的信息,但是它并不是一个独立性较强的应用性指标。因为在评价特定城市居民的住房购买力时,它还须与房产不同持有权属类型的家庭所占的百分比、抵押贷款和非抵押贷款购买的居民住房所占的百分比等指标相关联。因而在分析与评判居民住房购买力时,往往不能仅以房价收入比这一指标单独定论。如以房价收入比这一指标的高低评判城区居民的住房购买力的高低,还须同其它指标综合考虑。1.2房价收入比的基本计算方法房价收入比是居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比,公式表示为:PRI=FunitINCf,式中,Funit为每套平均建筑面积;Ph为住宅平均销售价格;INCf为家庭可支配收入。房价收入比还可表示为:房价收入比=每户住房总价/每户家庭年总收入。其中,每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格;每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入。2我国使用房价收入比存在的问题2.1有关房价的计算口径不统一,指标的可比性有限计算房价收入比中的房价在定义中指出的是居住单元的中等自由市场价格,具体指地区内所有住房中位数价格。具体在求取过程中,方法不一,有的采取房价的均值,有的采取中位数价格。不同房价求取方法导致房价收入比相距甚远。不同国家间的房价收入比就更没有可比意义。并且许多人在计算房价收入比的时候,以上市的新房的价格作为计算口径。但新房的价格明显高于二手房价格。两者供应量加权平均,市场住房平均售价就会相应降低。我国二手房市场发展相对滞后,所以至今为止对房价收入比的计算多以市面新房售价来计算,造成了房价收入比相对来说高于正常计算的数值。如果没有从不同类型的住房供应量上考虑平均房价,得出的结论就是不科学的。从而难以为政府解决不同收入居民住房问题的政策制定提供准确的依据,也难以为房地产企业判准市场形势提供真实信息。2.2对收入的求取方式不统一,指标结果真实性有限房价收入比是中的收入在定义中指的是中等家庭年收入,从平均家庭的购买力上可判断出家庭是否有能力购房,反映房价的合理性,判断一个国家的房地产市场是否存在泡沫。收集目前运用房价收入比的相关文章,在求取房价收入比中的居民收入时多采用的居民平均可支配收入。国内目前采取七分法将中国城镇居民的收入分为:最低收入户(10%)、低收入户(10%)、中等偏下户(20%)、中等收入户(20%)、中等偏上收入户(20%)、高收入户(10%)这七个阶层来统计家庭平均可支配收入。而国外大多使用中位...