房价与地价的内生性及其互动关系【摘要】房产是土地和增值部分的总和，土地和增值部分的权重随时间和区域而变化。本文通过对土地和总价值的比例测算得出了土地开发强度或房产"杠杆";。本文展示了如何通过特征价格模型来确定土地价格和地价杠杆的时间序列。文中证实了地价与基本因素的相互作用对于确定房价影响因素的重要性。房价会受到施工成本，人均国民生产总值，以及30至49岁人群的影响，而地价杠杆的变化是建筑成本和人均国民生产总值的共同作用。最后得出就因果关系而言，房价与地价的变化过程是相互影响的，即房价与地价之间存在内生性，对房价和地价的相互关系要从不同的角度不同的时点来分析。【关键词】房价与地价；时间序列分析；地价杠杆；互动关系一、引言从1998年我国实行住房改革以来，房地产业的发展日趋活跃，其作用越来越重要，在国民经济的中的地位也越来越高，己成为我国的支柱产业之一。此后，随着住房抵押贷款政策的实施、土地出让制度改革的深化，我国的房地产市场飞速发展，房价与地价一路上涨。房价与地价之间的关系与国家宏观经济和人民生活有不可分割的联系。在全国推广调控房价政策时，土地价格的控制永远是首要出发点。房地产过热，投机现象过多时，国家会采取一系列措施来打压房价，如提高土地出让金或适当增加土地供给；房地产行业不景气时，国家将采取减少"拿地";的门槛，同时降低房贷利率等措施。目前，国内一线甚至二线城市房价一路上升，增长速度高于工资增长率，再加上"热钱";的流动，使得房价居高不下，民生的住房问题亟待解决。西方经济学，政治经济学，产业经济学和制度经济学等经济学一般用定性方式的描述房价与地价的关系，同时也是计量经济学、金融和经济数学等实验经济学的定量研究的热点。在经济学研究领域、政治学、国际关系与公共管理也将房价和地价关系的研究作为重点之一。房价地价背后的决定因素以及房价与地价两者间的关系成为全社会研究探讨和关注的焦点问题。因此，深刻分析房价、地价之间的关系不仅具有理论价值，还可以为制定合理的调控政策提供科学依据。二、国内外房价与地价关系的争论1.地价决定房价理论Evans（1987）指出土地利用规划以及其他方面的供给限制，会体现在地价的不断上涨，从而推进房价的提高。DowallandLandis（1982）分析了土地使用控制对土地市场和住房市场的影响，认为土地密度控制和土地的有效利用，系统地影响新建房屋的价格。从成本构成角度分析，有学者认为，土地的"招拍挂";制度的实施直接推动了地价的上涨，土地价格上涨导致房价上涨，土地的重置成本决定房地产价格；利用空间数据分析方法，建立空间自回归模型，定量分析了地王现象对周边房价的影响效应，地王的出现带动周边房价的上涨。2.房价决定地价理论周京奎（2005）通过Granger因果关系检验发现，房价对地价有显著影响，地价对房价的影响程度较小（实际上不显著）。李珍贵（2005）、冯邦彦、刘明（2005）均发现房价是地价的Granger成因，反之则不成立。从需求的角度出发，有学者认为房地产市场对房屋需求量增加，引起房价的上涨，房屋供不应求。开发商对土地的需求增多，进而引发土地价格上涨；反之，房屋需求量减少房价下降，则土地价格下降。因此，房价上涨推动了地价的上涨。3.房价与地价互为因果理论高波、毛丰付（2003）通过Granger检验和回归分析，发现房价和地价存在互为因果的关系。况伟大（2005）则得出长期内房价走势决定地价走势，短期内两者相互影响的结论。其实房价与地价是相互影响的，只是影响的因素和程度不同而已。探究房价对地价的影响，通过预估未来房价的走势，从而得出地价变化趋势。如果未来房价走高，地价相应走高，反之，则相反。而地价对房价的影响则是实实在在的成本决定型的推进。由此可见房价与地价之间存在内生性和互动影响关系。三、房价地价变动的影响因素房产价值是建筑物和土地价值的总和。在市场保持均衡的条件下，建筑物的价值等于折旧重置成本；如果价值高于成本，开发商会建造更多的房产来获取收益，如果低于成本那么房产开发就会减少15。新的房产开发会降低现有房屋在重置成本方面的价格，开发的减...