城市主次就业中心对周边住房价格的影响差异城市主次就业中心对周边住房价格的影响差异内容摘要：伴随着我国快速城市化的进程，在城市用地与人口迅速膨胀的同时，城市也从单就业中心逐渐发展到多个中心共存的局面。这也极大地影响了城市土地和住房的价格，进而反映在城市土地和住房价格的空间分布上。本文在一主、一次两个就业中心存在的假定下，依据微观经济学效用最大化的基本理论，推导出两就业中心连线上的一维住宅价格分布模型。之后通过对北京市朝阳CBD和中关村核心区一主一次两个就业中心之间微观市场数据的特征价格方程分析，验证了该模型中得出的结论。研究显示，主、次就业中心对周边住房价格的提升幅度和提升范围都随时间而递减，且随着次中心发展及城市其它就业中心的陆续分散化出现，现存主次就业中心之间对住房价格作用的差别也越来越小。关键词：主次就业中心住房价格效用最大化特征价格模型引言快速城市化进程下大批城市掀起旧城改造和新区规划建设热潮，城市内部的空间结构不断演化的同时，不少城市已经从单中心形态发展为多中心形态。在北京，除传统的就业中心朝阳中央商务区（CBD）以外，中关村地区聚集了14000余家高新技术企业，2009年末就业人口达到106.2万，成为北京市重要的就业中心。根据《北京城市总体规划（2004-2020）》，主城的城市中心包括以生产者服务业为主要职能的国贸中央商务区（CBD）、以高新科技产业为主要职能的中关村核心区和以体育文化产业为主要职能的奥林匹克中心区。同时，房地产业的迅速发展，人们也开始越来越多地关注城市住房价格的变化问题，住房价格一方面关系社会的长治久安，另一方面又是影响我国市场经济健康发展的重要因素。城市从单中心到多中心的变化，必然会影响城市的土地和住房价格，进而反映到城市土地和住房价格的空间分布上。根据Mills（1967，1972）和Muth（1969）的单中心住房价格竞租模型，住房租金随着与单中心距离的增加而降低，从而形成负的住房价格梯度，并在单中心附近区域形成住房价格的唯一峰值点。而在我国诸多城市，由于就业次中心的出现，住房价格在传统就业中心外也出现了岛状分布的峰值点（温海珍等，2010；吕萍等，2010）。本研究旨在分析多中心城市的简化条件：城市中存在一主一次两个就业中心时住房价格的分布情况。首先通过微观经济学效用最大化的方法，推导两就业中心连线段上的一维住房价格分布模型。进而，以北京市为例，通过特征价格模型分析传统和新兴两个规模不同的就业中心对周边住房价格的影响范围及影响程度的差异，并分析差异的时间效应。文献回顾（一）单中心与住房价格分布研究回顾1964年，美国经济学家WilliamAlonso在其著作《区位与土地利用：关于地租的一般理论》中系统地分析了城市土地价格与区位的关系，并提出竞标地租模型。Alonso是在一个家庭直接消费土地的框架中进行的研究，此后Muth（1969）和Mills（1967，1972）进一步发展了Alonso的单中心模型，分析了一个更为真实的模型，在效用函数中用住房替换了土地。住房的生产需要土地和其它非土地投入，从而家庭对土地就具有一种派生需求。Muth、Evans又在此基础上发展了住房选择的“互换论”（Trade-offModel），认为城市居民通过对住房成本与通勤费用的权衡以确定合适的住宅区位。在均衡时，住房价格随着距市中心的距离增大而降低。（二）多中心与住房价格分布研究回顾1.国外学者的理论推导及实证研究。存在预先给定的单一城市就业中心的假设对于Alonso的竞标地租模型及Muth-Mills住房模型的建立来说十分重要。该假设极大地简化了分析，但无法揭示多个就业中心对住宅价格的影响。因此不少早期学者将预先给定的多个就业中心引入到模型中，对多就业中心条件下的地价模型做了理论推导（PapageorgiousCasetti，1971；HartwickHartwick，1974；LandsbergerLidgi，1977；Romanos，1977；Odland，1978）。如PapageorgionCasetti（1971）试图将中心地理论与城市竞租模型联系起来，推导一个有n个按等级次序排列中心的城市地价竞租曲线。其在推导中假定家庭必须到这n个中心就业，也只能在这n个中心购买商品和服务。而这n个中心的区别在于：...