德尔菲法基础上定量的土地价值评价德尔菲法基础上定量的土地价值评价摘要：当前，房地产开发一级开发在房地产开发行业中的地位越来越重要。但是，在一级土地开发过程中最常遇到的一个技术问题――土地价值评价问题，却一直困扰着从业者。目前对一级土地开发中土地地块的价值评价很难形成一致的结论，原因有两方面，一方面是土地价值评价本身涉及的因素很多，有经济的、环境的、景观的、交通的、文化的，等等；另一方面是从业者对土地价值影响因素判断很不统一，也就是影响因素的数量不统一；即使在影响因素数量上统一以后，对各个影响因素对土地价值的影响程度也不统一，所以很难形成一致的土地价值评价结论。本文给出了一种土地价值评价的方法，可以解决上述的问题。关键词：土地价值评价德尔菲法影响因素因素势等势线中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：引言在一级土地开发中，经常要遇到的一个技术问题就是土地地块价值评价问题。也就是说在土地开发的范围确定以后，根据规划的要求对开发范围进行了规划，或者根据规划道路，或者根据二级开发的方便性，把开发范围内的土地进行了地块划分。地块划分形成以后，就要对各个地块的土地价值进行评价――到底是哪一块土地的价值高些，哪一块土地的价值低些；有了土地价值评价的结论后，就可以对一级土地开发的土地拍卖或者是土地二级开发提供指导性的决策依据。对土地价值的测算受到了很多学者的关注，并取得一定的研究成果。肖旭（2010）通过对假设开发法在土地价值评估应用，分析了土地价值评估步骤和方法，并指出实践中应注意的问题。刘希贤（2011）结合北京具体的一级项目用地的具体案例，分别对土地价值评估方法中的市场比较法、假设开发法、成本逼近法、基准地价修正法、收益还原法等方法使用和注意事项进行了研究。刘贞平、万磊和刘圣欢（2012）以整体拆迁过程中土地价值评估的现状为切入点，分析目前拆迁土地评估中存在的三大误区。与以上研究成果不同，本文中所谓的土地价值评价就是要解决不同地块的价值评价，通俗的说，就是要把开发范围内不同的地块进行一个土地价值大小的排序，如果给定一个基准地价，那么就可以计算各个地块的地价。由于地块划分可能形成不同形状、不同面积的地块划分，所以对地块价值评价必须确定一个统一的评价单位，本文中介绍的评价方法，是对不同地块上单位面积土地进行价值评价的方法，这里的单位面积可根据实际开发范围以及地块的形状来确定，可以是1?，也可以是1K?。相关理论假设1．1土地价值评价影响因素土地一级开发中涉及的影响土地价值评价的因素，一般的情况下有：商业服务因素、道路交通因素、基础设施因素、景观因素、产业因素、文化因素、土地现状以及内部资源因素等，可以把这些因素分为两类：内部因素和外部因素，前六个因素是内部因素，最后一个是内部因素。本文认为，只有在内部因素基本相同的情况下，才有可能对不同地块进行土地价值评价，如果内部因素有很大的差异，那么就不具备土地价值评价的基础。1．2影响因素对土地价值的影响方式影响因素土地价值影响的方式有两种，一种是点源状的辐射方式，一种是线源式的辐射方式。在现实的条件下，影响方式可能是没有规律的点源式或线源式辐射，在本文中假设都是有规则的辐射方式。具体的说，商业服务因素、基础设施因素、产业因素、文化因素一般都是点源式的影响方式，而道路交通因素、景观因素一般都是线源式的影响方式，当然在实际的应用中要根据实际的情况来判断影响方式。下面分别说明两种影响方式。1．3点源式影响方式所谓点源式影响方式就是以某个中心点向四周辐射的方式，类似物理学上的机械势能表示方式：在一个地球平面上，存在一座规则的半径和高度相等的圆锥体山体，那么圆锥体的表面上等质量的物体的势能和它所在的高度成正比。确定影响因素的中心点作为圆锥体的圆心，以我们考察的距离圆心最远的地块的中心点到圆心的距离为半径做一个圆锥体，那么该因素对其周边地块的价值影响就可以用类似物理势能的方式描述。借用物理学的势能概念，我们称这个影响因素对地块的影响为点源因素势，用图1表示。把因素势相等的各点...