浅谈“房地不一致”问题浅谈“房地不一致”问题摘要：由于历史原因产生的房屋所有权主体与土地使用权主体不一致，从而在实践中因此发生了房产改建、市场流通及企业融资等方面的问题，针对上述问题分析了监管部门监管趋势以及提出了建设性的解决方案。关键词：房地不一致不动产登记行使权利障碍税务处理中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号:1672-3791(2014)01(a)-0245-02本文所称“房地不一致”是指，在实践中存在的房屋所有权人与其坐落的土地使用权分别属于不同主体的情形。笔者为国内上市房地产开发企业法律顾问，上市公司控股母公司为中外合资企业。在处理公司法律事务的过程中笔者发现，公司部分房屋存在“房地不一致”的情况，部分房屋的所有权人为上市公司，而持有该房屋坐落的土地的土地证的使用权人为控股股东。在日常情况下，上市公司通过向控股股东支付土地租赁费取得“土地使用权”。根据《中华人民共和国城市房地产管理法(2007年修正)》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”；《物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转讣、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”，第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，房屋所有权人与土地使用权人分别为不同的主体，是不符合相关法律、法规的。笔者也通过各种途径了解到，这种“房地不一致”的情况并非仅存在于笔者所属公司，而是实践过程中存在大量类似情况。1“房地不一致”的历史原因先谈一下笔者公司形成“房地不一致”的原因。公司控股股东(中港合资企业)成立于80年代中期，并于90年代初完成了包括酒店、写字楼、商场和公寓等在内的一期综合性商业地产的开发。90年代中后期控股股东成立股份公司并谋划香港上市，但受到1998年亚洲金融危机影响，终止谋划香港上市，转而谋求内地A股上市。在当吋的融资政策和背景下，笔者公司中请到比较紧俏的“上市名额”，积极筹划A股上市。虽然机会难得，但受到当时A股融资规模限制，无奈将已经装进股份公司的部分资产转回控股股东。公司申请特殊政策，将资产规模巨大，却又不能产生收益的土地转回控股股东，而房产则留在股份公司，股份公司每年向控股股东支付土地租赁费用，形成了“房地不一致”的资产结构。据笔者了解，“房地不一致”的情况实践中不在少数，一般由于改制、关联人间不规范的房屋、土地流转等等历史原因形成。同时，在实践过程中，房屋所有权在各地建设委员会归口管理、登记，而土地使用权则在各地国土资源部门登记，房、地分属不同部门登记管理，并且政府部门信息互不联网、沟通，也是实践中存在房地不一致的原因Z-o2“房地不一致”的资产结构对相关权利人造成的障碍“房地不一致”会给相关权利人造成较多的障碍。（1）无论是房屋所有权人，还是土地使用权人，其债权融资或股权融资均可能受到“房地不一致”这种不规范的资产结构影响o如房屋所有权人或土地使用权人想通过抵押方式进行银行贷款或其他债权融资，均需取得另一权利人的同意，并且还需与债权人进行“房地分离”情况下如何进行资产评估、如何进行抵押登记、如何实现抵押权等特殊事项进行详尽谈判。如房屋所有权人或土地使用权人进行股权融资，不规范的资产结构将影响公司资产评估、经营风险评估、影响股权投资比例的确定，从而影响股权投资人的决策。而在公开市场上进行股权融资，资产结构是否规范将面临更为严格的证监会等政府部门的审查，能否获批存在很大的不确定性。（2）房屋所有权人如果通过租赁方式取得房屋所坐落土地的使用权,土地租赁费用可能会随着国家房屋、土地税收政策（如房产税）、土地市场价格的变化而变化，房屋所有权人的土地用益成本存在不确定性，其经营利润就存在较大不确定性，对房屋所有权人而言，可能直接使其经营计划、投资计划及融资计划受到影响。（3）如涉及的房产需要改建或改造，相关权利人将面临难以办理改建工程的审批手续的问题，正常情况下发改委...