武汉后湖商业地产的危机目前，对于后湖片区的商业发展趋势有两种截然相反的观点，一是认为随着后湖人口的增加，商业将会获得很大的发展空间；二是认为后湖的商业供应量过大、同质化严重、招商运营困难，因此存在很大的风险。从风险角度来看，后湖片区的商业存在两大问题：第一，商业总面积远超人口承载量；第二，投资回报率较低。如果忽略为数众多的社区商铺，目前后湖商业总面积为91万平方米，而实际居住人口仅20万，商业发展的速度远远超过了区域承载力。另外，整体商业投资回报率仅约3％左右，比银行定期存款的利率还低。后湖本地的消费者无法承载商业体量，必须吸引外来消费者，但是本地商业的档次不高，对外来消费者缺少吸引力，加之后湖周边(盘龙城、姑嫂树)的商业又发展很快，甚至把后湖本地的消费者吸引过去。在种种不利因素的影响下，后湖的商业地产开发商怎样应对这些危机?请看本期《专题报道》。一、后湖地区的商业现状武汉市后湖地区规划范围为南临京广铁路、北抵规划的三环线，西起姑嫂树路、东至解放大道和汉黄公路所围成的区域。该区域规划用地23．6平方公里，其中江岸区占地18．56平方公里，涉及21个行政村；江汉区占地5．04平方公里，涉及2个行政村。后湖地区远期规划人口32．2万人。后湖地区以建设“生活的新区，健康的新区”为宗旨，按照“以人为本”的理念，通过优化用地布局、完善配套设施、提高景观环境和合理交通组织，营造高尚、便捷、安全、节约和可持续发展的现代化生态型、高标准的绿色生态都市居住新区。长期以来，后湖缺乏集中商业，餐饮、休闲娱乐及大型购物场所奇缺。除后湖大道武商量贩及中百仓储外，缺乏大型的大型生活中心、更缺少综合性的医院。仅能满足基本生活所需。作为居住新城的后湖对周边商业配套的依赖度较高，在后湖大道以东主要依靠百步亭、中部金桥大道周边主要依靠竹叶山、西部主要依靠姑嫂树及唐家墩商圈。后湖区域内部“五纵三横”干道全长为37公里，“五纵”道路由西往东依次为塔子湖西路、塔子湖东路、金桥大道、建设大道延长线和建设渠路，“三横”道路由南向北依次为后湖路、幸福大道和井南路。后湖片区在建及待建的有地铁3号线、6号线、8号线、10号线和12号线及汉孝城际铁路。地铁和城铁在改善区域交通的同时，也能引入一部分区域外消费者，为后湖商业发展带来活力。随着区域的不断发展，尤其是交通网络及市政配套的完善，入驻人口的大量增加，地产集团、中海、越秀等实力开发商进驻，后湖商业逐步有较零散的社区型商业向集中型的商圈发展，并逐步形成东西两大商圈组团。一个是以汉口城市广场、待建的中森华后湖广场为核心及周边同安花园、金桥大道以东街铺为住的东部商圈，还有一个是以星悦城商业街、三元风情街及万科城市综合体为核心背靠姑嫂树的西部商圈。二、后湖商业地产的问题武汉新地置业发展有限公司在后湖深耕多年，该公司的营销副总监刘道河认为，后湖在2007年与2013年经历了两次开发热潮，开发商一窝蜂地扎堆建房，彼此间缺少信息沟通，造成部分项目定位失误，同质化严重。开发商在规划商业与计算人口承载量时，并未考虑后湖存在大量居民商铺的事实。在销售之后，业态配置混乱，一些商场的工作人员甚至比客人还多，客户的投资回报率无从保证。虽然后湖的商业配套众多，但是档次不够，同行们仅仅只是在抢点。武汉天骥世纪众联房地产代理有限公司总经理明志勇认为，由于开发商拿地成本高，加之开发住宅的利润较低，因此只能指望靠商业提高利润率。但是，开发商以开发住宅的方式开发商业，注定无法成功。因为住宅开发比较简单，而商业地产的成功是多种因素的并联关系，比如地段、规划、业态、招商。开发商为了销售业绩，不可能考虑商业业态与经营，只是考虑如何尽快卖完，把风险转嫁给投资人。更值得注意的是，随着电商出现，商业地产的黄金期已经过了，只有一线城市和区域中心城市还有潜力可挖掘。返观后湖，可能只有1—2个大型商业综合体能够存活，其余的恐怕全部要惨淡经营，因为后湖只有这么多消费需求，后湖规划30万人口，他们不可能每天在外消费。最后，明总强调，开发商业地产，开发商、投资者、运营商必须...