辽宁省存量商业用房评估技术标准（基本模版）辽宁省地方税务局二○一二年三月---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---辽宁省存量房（商业用房）交易价格估价技术标准（试行）第一章总则第一条为规范存量房交易税收管理，充分发挥税收职能作用，促进房地产税收的健康发展。根据财政部国家税务总局有关要求和国家税务总局《关于存量房评估推广工作部署的说明》及《辽宁省存量商业用房交易价格评估工作实施方案》的要求，参照《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》、《城镇土地估价规程》及房地产法律、法规制定本技术标准。第二条存量房评估技术标准的制定应符合科学性、规范性、可操作性、可推广性、实用性和统一性的原则要求。第三条本存量房评估技术标准适用于辽宁省存量房（商业用房）交易价格申报估价。“存量房评估”这个概念的全称是“应用房地产批量估价技术评估存量房交易价格申报质量”，简称“存量房评估”。第二章存量房评估基本标准第四条存量房评估遵循合法、统一、公平兼效率的原则。遵循合法原则,要求存量房评估所需的应税房地产基础数据于具有法律效力的证件或资料。遵循统一原则,要求申报价格估价结果应是应税房地产在统一存量房评估时点的客观合理价值。遵循公平兼效率的原则，要求估价时，应注重主要因素对房地产交易申报价格的影响，如房地产所在的区位、结构、用途和建筑成新等，以保证总体公平；同时可适当忽略一些微小的个性差异，以提高估价效率，降低征税成本。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---第五条估价方式以市场法理论为基础，以计算机手段为依托，采用批量估价为主，个案估价为补充的方式进行。第六条存量房评估结果的货币单位精确到人民币元。第七条价值标准不考虑估价所涉及房地产在估价时点所受抵押、抵债等权利限制情形下最可能达成的公开市场价值；也不考虑出让情形以外土地权益状态、取得土地方式及土地年限对其价格的影响。第八条房地产申报价格批量估价时，原则上不考虑室内装修。第九条例外处理。对极少数具有特殊情况而且价值量庞大的房地产和存量房评估结果与实际可比价值相差较大且有失公允的，可由纳税人申请并经批准后，聘请专业房地产评估机构进行个案存量房交易价格评估，评估结果经税务机关认定后真实有效。与实际可比价值相差较大是指存量房评估结果较同期同类房地产市场价值比率离差大于10%，或影响价值超过10万元的。第三章市场法商业用房申报价格估价第十条适用范围市场法的适用对象是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似的房地产交易实例的房地产。结合同一地区的房地产交易情况，以建成的居住小区中包含的商业用房或专门建设的商业用房适用批量市场法估价。对于商业用房，依据国家税务总局《关于存量房评估推广工作部署的说明》第四条第二款第二项的表述是“将适宜应用市场法估价的商业存量房纳入评估范围”。本标准所指的商业用房，是指房产部门发放的房屋所有权证上注明为商业用途的房地产，主要包括街路（巷）用于各种商业经营用途的房地产或其他地点的同类房地产，但不包括单独的、规模较大或国家法律、法规要求其转让时房屋、土地必须分别评估的商业用房。各市在充分调查的基础上可以对适宜应用市场法估价的商业用房进行列举，以建筑形式或建筑规模（面积）或其他标准为区分形式。能够办理房屋所有权证的车库和可以分割出售的写字楼列入存量住房评估范围。在对存量住房界面和修正情况进行修改完善后实际应用。第十一条估价原理市场法是应用替代原理，通过市场上类似房地产的正常成---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---交价格来推断估价对象价值的方法。整体评估房地产的价值，不单独考虑土地的价值。本技术标准要求对于存量商业用房交易价格的评估采用间接比较法，即应用标准房价值进行替代评估。在具体划定范围内（指房屋小区下面的某一具体路线）把实际交易的存量商业用房价格或没有实际交易的存量商业用房按照市场法规则设定一个标准房价格。第十二条运用市场法进行存量商...