第一部分市场背景一、重庆别墅市场供应现状二、典型别墅项目简要分析三、相关结论第二部分SWOT分析一、优势分析二、劣势分析三、机会点分析四、风险分析第三部分项目定位一、项目总体定位描述二、项目强卖点组合三、项目市场形象定位四、潜在客户描述五、产品建筑建议六、产品环境建议七、项目硬件（配套）建议八、项目软件（人为附加）建议PAGE03-14PAGE03PAGE06PAGE14PAGE15-34PAGE15PAGE15PAGE16PAGE16PAGE18-34PAGE18PAGE22PAGE23PAGE24PAGE25PAGE28PAGE29PAGE30九、智能化系统建议十、项目命名及广告语建议第四部分项目营销总体纲要一、营销纲要总体描述二、各阶段具体事项详述三、营销费用分解第五部分前期营销细项工作详述一、销售卖场包装二、户外广告策略第六部分销售执行工作架构一、组织架构二、营销模式三、销售进度时间表四、价格策略PAGE33PAGE33PAGE35-48PAGE35PAGE37PAGE48PAGE49-59PAGE49PAGE57PAGE60-64PAGE59PAGE61PAGE63PAGE63第一部分市场背景一、重庆别墅市场供应现状（一）供应区域1、重庆别墅市场长期以来的积淀形成了“南北对峙”的局面，市场主要集中在北部新城（以江北、渝北两区为主）和南部城区（以南岸区为主）。近几年来虽然沙坪坝、九龙坡等西部区域的别墅项目的开发已有突破，但是从地域格局上说，仍是无法撼动南部城区、北部新城的主导地位。?重庆在售和将售别墅楼盘（部分）区域分布表区域状态楼盘合计北部新城在售华立•天地豪园、水木青华、汇景台、恒运•青河湾、比华利豪园、中华坊、名门山庄、大川水岸、龙湖•蓝湖郡、佰富GOLF14将售南方•碧云涧、棕桐泉国际花园、皇洋项目、建工项目南部城区在售宏声远景、学府大道、日月山庄、长青湖8将售南岭雅舍、美心项目、海棠晓月别墅项目、正扬茶园项目其他在售天骄•美茵河谷、海兰云天、中安•翡翠湖、榕湖花园5将售沙区梨树湾项目2、对峙格局形成的原因（1）南部城区和北部新城的整体房地产水平，特别是住宅产品的发展一直处于领先地位，而且两地房产的性价比较高。（2）南部城区和北部新城均拥有较完善的交通、生活等设施，对于各区域的消费者来说具有极大的吸引力，特别是对传统富庶的渝中地区，表现尤为突出。（3）两个区域都具备良好的自然环境，无论南部的山林、江滨，还是北部的湖畔、秀岭都是都市中难得的宝地，同时宏观经济发展，必然对拥有良好环境的房地产的价格带来上涨。(4)政府提出的“北移东下”的城市目标建设，对于南北地区来说，均有积极的发展意义,具备产生效应的政策支持。3、现阶段对于别墅市场来说，北部新城领先于南部城区(1)北部新城的别墅项目数量远大于南部城区，并且产品的品质与档次也高于南部城区。(2)空港经济的效应，寸滩港口和多条道路动脉线的建设，都对北部新城整体经济产生了积极的作用，对于房地产特别是别墅市场的发展来说，经济承载力与市场消费承载力的基础逐渐雄厚。(3)作为别墅市场发展的历史积淀，北部新城无疑是优越的、领先的，从锦绣山庄、黄金堡别墅片区到龙湖•香樟林、汇景台(一期)均取得了不俗的市场业绩，形成了重庆市面积最大的富人区，并且随着发展，仍在不断的壮大。(4)值得注意的南部城区的动向，即茶园新区、八公里地区的别墅项目，其与金紫山市政别墅一样，属于市级建设，项目的开发无疑将会对南部城区的别墅市场带来新的刺激和机遇。(二)面积供应1、供应量根据重庆市统计局不完全统计：(1)施工面积：现阶段重庆别墅项目用地规模约4600亩，施工面积约120万方。(2)竣工面积：现有别墅项目竣工面积约16万方。(3)销售面积：2003年一2005年，推出量总建筑面积：45万方。2、产品供应量的增大（1）从市场的客观性来说，产品的高端发展无论是在设计、施工、环境、配套、服务等各方面，必然会对产品的建设有更高的要求，从而不仅是日益丰富了市场，而且具备置业保障，这些对于市场或是消费者是积极有益的。（2）从营销竞争的角度来看，相对狭小的目标客户市场，将会给项目的营销工作带来不小的压力，使竞争的程度更趋白热化。（3）供应量增大将使目标客户市场细分的工作更进一步的细化，突出阶层、生活消费、品质时尚、休闲逸趣的细分标准，...