湘阴房价为何涨不起来？2007年，谁都感觉到，全国的房价涨得特别快、涨幅特别大。2008年，全国许多大中城市的房价纷纷下降，而且跌得令人心跳。可是，又有谁会想到，离湖南省会城市长沙非常近只有45公里的湘阴县城的房价，甚至比湘西的一些小县城房价还低，几个在售楼盘的房价却如何也涨不起来，这是为什么？（阴湘县城著名古迹：状元塔）现象与问题湘阴县城距长沙市区45公里，是湖南离长沙最近的县城;2008年初统计，湖南省县城平均房价2500元/m2，长沙商品房均价3900元/m2，但湘阴县城商品房均价仅为900元/m2，甚至比国家级贫困县江华县、安化县等的房价还低。政府重点工程高岭汽车站配套项目——高岭车站财富广场，总建筑面积近5万平方米，住宅和商业面积各占一半，自2007年初公开销售，住宅均价800元/m2，商铺一二层销售均价3000元/m2，到2008年初，住宅基本售完，均价为850元/m2，涨价幅度仅为6%;商铺销售率为50%，价格平均还是3000元/m2，根本就没有上涨过。如此低的市场价格，如此缓慢的市场增长幅度，到底是为什么？从2002年到2007年的六年时间，各年开发量分别为9万平方米、2.5万平方米、11.5万平方米、10万平方米、20万平方米、20万平方米。据不完全统计近六年来湘阴县城房地产市场开发总量约为73万平方米。如此极少的开发规模，如此缓慢的市场发展速度，到底是为什么？湘阴县城中心的滨江茗园项目，总建筑面积约15万平方米，总投资额不到1亿元，从2004年开发并销售第一期到2007年开发销售第三期整整花了4年，售价从568元/m2才涨到758元/m2;调查统计表明，湘阴本地的房地产消化量每年大约在10万平方米上下。许多先富起来者宁可到岳阳、长沙购房，也不在湘阴本地置业。如此少的市场需求量，如此低的市场成交量，到底是为什么？调查与分析湘阴近年来的房地产发展相对非常缓慢，每年新开工项目很少。2005年以前，均只有本地的开发商投资建设的项目，规模相当小，因为房价较低，外来开发商和外来投资购房者也少。直到2005年，才出现长沙、浙江等外来投资商。以浙江中设和精密两家公司分别开发的湘阴商贸城和精密现代城、新世纪花园等项目为代表，才算稍有规模，并略微拉升了房价。湘阴县2002-2007年房产开发统计表从上述六年来湘阴房地产开发情况可以看出，2002年开发量为9万平方米，2003年开发量为2.5万平方米，2004年开发量为11.5万平方米，2005年开发量为10多万平方米。2006年、2007年开发量分别达到20万平方米。因而，五年来，据不完全统计湘阴整个市场开发量约为73万平方米，住宅与商业的比例可谓平分秋色。综合分析认为，湘阴本地的房地产消化量每年大约在10万平方米以下。当然，随着经济和社会发展，人民居住需求加强和对居家条件的改善，加之外来投资购房和置业者的介入，将来每年的需求量应该会有不断的增长。预计每年消化房地产的体量，未来几年可能会以10%-15%的比例增长，也就是说，2008年可能消化12-15万平方米，2009年可能消化14-18万平方米……根据上述调查的数据统计表明：湘阴目前在售楼盘住宅均价为900-1000元/m2左右;多层为700-900元/m2;小高层、高层约为1100—1350元/m2。湘阴目前在售楼盘商业均价为3000-12000元/m2不等，主要视地段和项目定位。此外，我们在大量楼盘的详细调查中，发现以下现象：1、部分开发商为迎合消费者省事的心理，将契税进行了减免，实际上均算进入房价内。2、也有项目将契税和物业维修基金合计收总房款的3%。3、水电开户费一般为1980元/户，煤气开通费为2310元/户。4、物业管理费住宅小区一般为0.25—0.35元/平方/月。5、购房折扣差别较大，从95折到99折不一，以前也有88折的。6、湘阴县住宅房按揭一般为6成15年按揭，商业原来5成10年，后来因政策调控绝大部分项目不提供商铺按揭。7、车库销售不好，单价比住宅稍贵，约1200-1500元/平方米。8、杂屋间极少，调查楼盘中只有高岭车站财富广场配顶层杂屋，以赠送给购顶层的住户。（端阳节期间，某现房商铺打出了“95”折的优惠促销宣传）综合调查发现，很多开发商的操作理念落后，营销措施简单，银行扶持力度和政策支持不大，销售折扣控制松驰、物业管理水平较差、物业管理费标准很低...