（双月刊）2011年第3期（总第67期）房产税：困惑中的改革与立法中的民意◆贾绍华◆曹明星◆孟杰内容提要：近年来举国关注的房价疯涨、国家对房地产业的宏观调控以及上海和重庆先行进行的房产税试点，使人们对房地产税制改革及其开征愈益关注，它已成为民生与民法研讨中的一个重大课题。本文拟从房地产税所涉及的民生与民法角度出发，在对房地产税制改革中的热点、国际上的一些做法与借鉴的分析中，提出一些观点，以供商榷。关键词：房产税改革；税收立法；民意中图分类号：F810.422文献标识码：A文章编号：2095-1280(2011)03-0001-08随着我国工业化、城市化效应不断释放，房地产作为国民经济中的支柱产业已人所共知。近年来举国关注的房价疯涨、国家对房地产业的宏观调控以及上海和重庆先行进行的房产税试点，使人们对房地产税制改革及其开征越来越关注，它已成为民生与民法研讨中的一个重大课题。本文拟从房地产税所涉及的民生与民法角度出发，在对房地产税制改革中的热点、国际上的一些做法与借鉴的分析中，提出一些观点，以供商榷。一、困惑中的房产税改革房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区的房屋财产为课税对象，按照房产的计税余值或租金收入向房屋产权所有人征收的一种税。它起源于周代，是个历史悠久的税种。1949年建国伊始，中央政府政务院颁布了《全国税政实施要则》，决定开征房产税，1951年8月正式将其命名为城市房地产税；1973年全国工商税制改革中，并入了工商税；1986年9月15日国务院颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，并于当年10月1日起施行，至此，房产税在全国范围内全面征收；1994年分税制改革后，成为地方税的一个重要税种。应该说，在上世纪80年代，以房屋余值和租金收入为征税对象的房产税政策制定是符合时代背景的，由于当时房地产业的商品化程度低，这种税基较窄的税收方式是符合国情的。然而，随着改革开放的深入，随着经济的发展和社会的进步，特别是1990年代以来房产私有化进程的加快，当时制定的房产税政策在很大程度上已经不能适应房地产市场化、商品化、私有化的演变，这一本应在税收中起着重要作用的财产税，由于征税范围过于狭窄等问题的制约，调节功能难以发挥。特别是近年来，随着房产价格的持续走高，政府在屡次收紧住房信贷政策收效甚微的情况下，试图通过调整房地产税收政策，特别是完善房地产保有环节的税收制度来调控房价走势，在一定程度上已成为主流观点。但是，在现实生活中，房产税改革在理想与现实中的煎“”熬似乎难以成就所谓最优选择，仅就其涉税因素中的争议而言，有以下几点：（一）房地分离，适用不同税率。随着1990年土地出让金制度的实行，土地变得有价了，所以即使房和地分离，销售商品房时土地价值也应包括在内。最早的房屋特别是国有企业，其土地价作者简介：贾绍华，男，中国财税法学研究会副会长，研究员；曹明星，男，中央财经大学税务学院院长助理，法学博士；孟杰，男，中央财经大学工商管理硕士研究生。—1—房产税：困惑中的改革与立法中的民意值并未计入房产中，2010年财税121号文件，明确规定土地价值不能从房产价值中剥离，而应该作为房产价值的一部分，但是对国有企业通过划拨或作价入股等没有花费成本便取得的土地，暂不征税。因为有些大型国有企业一旦征税，负担过重。所以第一步亟待解决的是购买商品房时，因为土地价值剥离出来，从而导致房产税税基越来越少的问题。房地产业已经放开搞活，房和地不可分离是税制改革的大势所趋，于是房和地分别适用房产税和城镇土地使用税两个税种的情况显得很不合理。“”（二）重流转、轻保有，征税范围过窄。房地产税收主要集中在房地产土地取得、房地产开发和转让环节，而在房地产保有环节的税收却相对较轻。这种状况的存在一方面加重了房地产开发转让环节的经济负担，导致土地价格持续上涨、房地产价格居高不下；另一方面又使得房地产保有环节经济负担相对较轻，房地产投机现象十分严重，从而房地产偏离了其居住的基本功能而是成为了投资升值的工具和载体。关于征税范围过窄的问题，首先，房产税征税范围有限，它的征收范围是城市、县城、建制镇、工矿区，不包...