———————————————收稿日期:2007-10-16基金项目:国家社会科学基金项目(06BJY084;教育部人文社会科学研究规划基金项目(05JA790036作者简介:王斌,南京大学硕士研究生,主要从事房地产与中国经济发展研究;高波,南京大学教授,博士生导师,主要从事房地产与城市经济学研究。房价上涨与我国居民福利效应的实证分析王斌,高波(南京大学经济学院,江苏南京210093摘要:从一个社会整体来看,房价上涨一方面可以给拥有住房的家庭带来财富效应,增加其家庭福利;但另一方面,又给没有住房的家庭增加购房负担,带来预算约束效应,造成家庭福利损失。因此,房价上涨对居民总福利的影响,关键是看财富效应和预算约束效应孰大孰小。实证研究表明,1999-2006年我国房价上涨造成城镇居民户均福利净损失为216元/年,占同期城镇居民年均可支配收入的2.24%。关键词:房价上涨;居民福利效应;福利净损失;房地产价格;住房保障机制中图分类号:F061.4文献标识码:A文章编号:1005-0892(200801-0015-04一、引言近年来,随着我国房价的快速上涨,房价问题已成为全社会关注的焦点。学术界对此做了大量研究,但有一个看似简单的问题,却一直没有被清晰地研究过:对我国居民来说,房价上涨究竟是好事还是坏事?换个角度来说,房价上涨是增加了我国居民福利,还是减少了居民福利?此外,如果房价上涨导致居民福利出现净损失,那么每年的福利净损失又有多少?事实上,房价上涨对居民而言并非完全是一件坏事。房价上涨对居民的影响犹如“”一把双刃剑:一方面它可以带来财富效应,另一方面又可以带来预算约束效应。对于已经购房的家庭来说,房地产是家庭的主要财产之一。房价上涨意味着家庭财富增值,使家庭的预期可支配收入增加,其消费预算约束线相应地向外移动,使该家庭的福利增加。然而,对于没有购房的家庭来说,房价上涨意味着未来用于购房的支出增加,使家庭需要储蓄更多的资金来支付首付款,并增加以后各期的还款额度,[1]因而家庭的预算约束线向内移动,家庭的净福利会减少。可见,房地产价格上涨对不同家庭的福利影响是不一样的。就整个社会而言,房价上涨引起居民总福利增减多少,要视具体情况而定。在过去的几年间,中国和美国都经历了房地产价格快速上涨的过程,但美国房地产价格的快速上涨推动了美国消费和经济的增长,[2]而近几年我国房价快速上涨,却给人们生活带来了巨大压力。所以,对房价上涨给我国居民福利造成的影响进行实证分析,这是非常有必要的。关于房价上涨对居民福利的影响,西方学术界进行了深入的研究。概括起来,可以分为三个视角:(1基于房地产消费品属性视角。Hall和Jorgenson在1967年提出了资本使用成本的概念,[3]Dougherty和VanOrder也分析认为,房地产资本使用成本是衡量房价上涨对消费者福利影响的合适变量。[4]他们证明了当市场处于竞争性状态时,房地产资本使用成本就等于一个单位的房屋租金价格。因此,房价上涨对消费者产生的影响可以通过房屋租金来衡量。美国劳工部劳工统计局(BLS从1983年开始发布的CPI-U和CPI-W,就是基于这一理论进行编制的。但是,这种方法对消费者福利损失的计量只考虑了房地产的消费品属性,没有考虑房地产的资本品属性,也就无法考虑房价上涨给消费者带来的财富效应,因而计算出来的社会福利损失相对过大。(2基于房地产投资品属性视角。这一视角是通过研究房价上涨的财富效应来研究房价对居民福利的影响。虽然他们没有直接研究房价上涨对居民福利的影响,但财富效应与福利效应在经济学意义上基本是相同的。Campbell等利用英国住户调查数据研究表明,房价变动对拥有住房的年老者的消费有显著影响。[5]Case,Shiller和Quigler研究认为,房价上涨给消费者带来的财富效应显著,且大于股市的财富效应。[6]Benjamin以美国1952至2001年的季度数据为样本进行研究,结果表明,不动产资产的边际消费倾向为0.08。[2]但这一视角只考虑了房地产的投资品性质,忽视了房价上涨给没有房屋产权的居民带来的预算约束效应。所以,很多关于房价与消费关系的实证研究文献认为,房价上涨的财富效应不显著或联系很小。例如,Engelhardt(1996、Hoynes(2005研究表明,房价变动与消费的关系是微弱的。[7-8]此外,这些文献基本上没有核算房价波...