国外自贸区土地相关政策综述上海市国土资源调查研究院课题组（上海２０００７２）摘要：中国（上海）自贸试验区需要在土地管理方面做出改革和制度创新，与其他领域形成一个系统的、全方位的改革体系，共同促进自贸区的发展。国外自贸区管理的一条主线，是在既有政策框架而非区域特殊政策基础上，政府充分运用税收、租金和监管政策，配合若干管理创新手段，借助市场这只“无形之手”实现自贸区的优胜劣汰和转型升级。关键词：上海自贸区土地制度政府监管ＢＴＯ：Ｆ２９３文献标识码：Ａ：１００５－１３０９（２０１４）１１－００３６－００５国外自贸区按照产业划分存在多种类型，在管理上以政府主导的企业管理模式运行为主。自贸区制度安排主要侧重对供地后监管，配合个性化的税收优惠等政策，并借助对用地性质和一些开发模式的改良，使得自贸区高效运行。不同国家的自贸区管理方式与支持政策，依赖于所在国家不同的政治和经济体制，必须在分析比较这些国家的基本国情和土地制度基础上，才能对其自贸区多种政策制度作出评价。一、国外基本土地制度（一）新加坡新加坡国土面积仅为７１０平方公里，人口４６０万，是典型的人多地少、寸土寸金的国家。新加坡市场经济占主导地位，但在土地市场中则以政府为主导，政府广泛干预土地利用和城市规划。土地制度采用公有制和私有制两种形式，但以公有制为主。公有制的国有土地由国家土地局管理，其中的公有土地由半官方性质法定机构如建屋发展局、港湾局、民航局、裕廊镇管理局等管理。新加坡土地管理制度基本类似于英联邦国家的批租制度，国有土地出让使用权一般为９９年，特别情况为３０年或６０年。除少数历史遗留的私人永业权以外，没有私人永业土地，城市土地的开发利用基本上是由政府控制。新加坡土地资源严重稀缺，节约集约用地是其经济社会可持续发展的唯一出路。（二）韩国韩国国土面积约１０万平方公里，其中国有及共有土地占３２．３％，其他土地则为个人、法人、外国人等人群私有。韩国虽为典型的土地私有制国家，且为垄断式私人占有，但政府对土地利用管理却行使强有力的国家调控权，可综合运用行政、法律、经济等手段对土地实行有效管理，并通过多种课题组主笔人：陈基伟，博士，上海市国土资源调查研究院高级工程师。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---—３６—---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---途径实现对土地的高度干预，①如土地交易审查和核发许可证、地价管理、垄断土地开发等。（三）阿联酋迪拜迪拜土地分为专门的皇家用地与社会用地，同时还划分出专门允许外国人居住的开发区。大部分迪拜人都有自己的土地，一般是在郊区沙漠，或在填海造的岛屿上。产权分永久产权和９９年两种。迪拜的土地市场主要依靠协议出让，无招拍挂。迪拜所有待出让土地由四大国有地产企业集中持有，四家企业的土地分工有序并各自具有不同规划用途，如纳西尔集团专以海域岛屿出让为主。迪拜允许外国人拥有永久产权的土地。二、各国自贸区管理情况（一）新加坡１．概况。新加坡共有８个自贸区，以港口物流型为主（２个空港型和６个海港型②），其自贸区概念只是提供一个免税区；区内产业以物流中转及简单再加工为主；土地政策方面并无特殊规定，均按照新加坡国内相关土地法令执行；自贸区管理机构由《自由贸易区法案》认定，管理上均采用典型的企业运作模式。２．管理模式。新加坡《自由贸易区法案》认定了各自由贸易区的管理机构，其中海港型的管理机构有２个：国际港务集团有限公司和裕廊镇工业管理局；③空港型的管理机构是樟宜机场集团。新加坡自贸区管理机构以企业管理为主，政府给予这些企业高度的独立性。以裕廊镇工业管理局为例，其为半官方机构，政府只核拨管理局启动资金，后续资金主要来自土地使用费，管理局自负盈亏。管理局结合市场优势，按照企业化运作，提供快速便捷“一站式服务”，只要投资符合工业政策就吸引入园。再如樟宜机场集团为私人有限公司，主要负责提供自贸区所需的基础设施、土地租赁、机场可租物业管理以及发放施工许可...