山东仙境海岸的度假旅游开发创新模式旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院NewDimensionPlanning&DesignInstituteLtd.官方网站：旅游运营网http://www.lwcj.com版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。旅游运营网http://www.lwcj.com山东仙境海岸的度假旅游开发创新模式北京绿维创景规划设计院在传统地产处于下行通道的2014年，旅游地产可谓是“一半是海水、一半是火焰”：一方面在旅游产业保持双位数增长速率的背景下，开发商认为，旅游地产是低迷市场中的一大亮点。据统计，2014年上半年，重点旅游地产开发区域共有74个新盘入市；另一方面旅游地产本身存在很多问题，比如旅游功能不足、无法满足度假时代下的游客需求、空置率较高，投资回报低等。旅游地产无论是面向的对象、需要满足的功能，还是具体的开发模式、营销模式、运营模式，与传统的住宅地产都有着很大的区别，不能照搬照用，需要创新解决实际问题。绿维创景2013年底高水平完成了山东省旅游局委托的《仙境海岸品牌规划》，成为山东省仙境海岸品牌推广的指导性文件。本文为规划编制过程中的部分研究内容。山东沿海作为我国旅游开发的重要区域，目前存在两个非常大的问题：第一，房地产与旅游分离。由于地产升值快，开发商更聚焦“卖房”，忽略了相关的服务配套、休闲度假配套、产业配套、环境美化等，供需不对应造成大量“鬼城”出现。第二，旅游地产与城镇化分离。旅游休闲度假的盛行使得第二居所、第三居所等需求旺盛，但如果没有相应的城市配套、一系列的公共服务系统如医院、学校等基础设施的完善，城镇化进程就非常困难。这两个分离也是当前中国旅游地产普遍存在的重大问题。如何盘活旅游地产，如何打造度假生活方式，如何形成于国际接轨的度假海岸，成为了山东旅游地产亟需解决的问题。2013年8月上旬，山东省政府出台了《关于提升旅游业综合竞争力加快建成旅游强省的意见》，提出依托海岸带和滩、湾、岛、礁等资源，以日照、崂山、威海好望角、烟台蓬莱为“4个支撑点”，联手打造“仙境海岸”滨海休旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商旅游运营网http://www.lwcj.com闲度假品牌。这是山东半岛从整合的角度提出的开发战略，既是打造东方度假天堂品牌的创新，也是中国海洋旅游与休闲度假旅游发展的一个里程碑。这一度假品牌的打造，必将盘活当地旅游地产，带来新的发展机遇。绿维创景有幸参与到了这一品牌的打造过程中，我们将其中的经验进行了总结，期望能为中国旅游地产的发展提供一些借鉴。一、开发层面——基于酒店的度假综合功能整合模式居住是休闲度假的核心，但对于土地资源十分宝贵的仙境海岸一带，却存在着一些破坏生态资源、违背城市发展规律的地产开发现象，导致了土地资源的极大浪费。因此，在打造仙境海岸品牌时，走的是一条整合的路子，即充分整合区域性的各类旅游要素，建设相应的度假综合体，而不是继续开发建设房地产项目或者新开发旅游项目。我们以度假酒店等接待设施为核心，通过完善酒店接待、餐饮、娱乐等服务设施，整合半小时车程内的餐饮、购物等旅游服务、休闲娱乐、配套设施以及景区、养生修学等资源，打造能够提供2-7天以“仙居、道宴、逍遥游、养生修学”旅游产品为体系的七大主题特色度假综合体。旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商仙居道宴逍遥游养生修学道膳养生道教特色饮品道教特色菜肴道教食疗膳食学道悟道逍遥仙游道隐逸居仙境海岸四大产品体系、七大主题特色度假综合体太极养生五行养生吐纳养生松骨养生九养五疗仙道景区游休闲小镇游海上逍遥游田园乡村游海岛渔村游海景仙居山林仙居田园仙居温泉仙居道养（养老）仙居特色海鲜美食仙道文化度假综合体葡萄酒文化度假综合体温泉养生度假综合体高尔夫度假综合体海滩休闲度假综合体海岛度假综合体城市商业休闲度假综合体旅游运营网http://www.lwcj.com度假综合体体量标准⑴、度假综合体地域界限明确，区域面积不小于2平方公里。⑵、综合体内中高档度假酒店数量...