中国商业地产和专业市场发展及趋势简析本文是我2012年初到深圳时，关于中国专业市场发展现状和趋势的初步研究。文中也涉及到哋商业发展的基础知识，冇点儿搞科普Z嫌;们也比较适合刚进入商业地产界的刖友，和我一起交流，共同学习。我考虑到发该类博文，如果采用纯文7表述的话，难免会显得氓调和枯燥，于是就采用PPT的形式予以展示,然后截成图片再予以粘贴，川能山丁搜房博客冇口动调节图片的功能，图片的部分文字内容显示不人淸楚;建议人家将图片复制另存到电脑中，便可淸晰辨认其中文字。欢迎拍砖!申国商业地产与专业市场发展狀况及趨势简析*一、商业地产的概念・一般定义：指用于商业用途的房地产，用以区别住宅地产和三业地产;英文为CQmmercialPrQperty0广义上，指用于各种商品零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地・产形式，也包括写字楼和酒店等。・狭义上，仅指零售业不动产，即RetailProperty,又称收益物业，即IncomeProperty;不包括写字楼和酒店。万达定义：（王健林语）以租金收入为目的的长期不动产按资；如果开发后聶售出・去，则不算商业还产。•理解；一般角度的商业地产，主要是从所开发物业的用途角度考虑，用手经商活动的就是・商业地产；若用于居住或工业玉产，就不是商业地产。t而万达定义，则侧重手物业的收益方式到底是一次性销售收入，还是长期租赁收入；按照该逻辑，如果将住宅地产和工业地产开发出来不出售而用手外租，那么也属于商业地产。目前，业内普遍持一般观念；但一些大型的专业化商业开发企业基本认同了万达定・义，将商业地芦的核心本质确定为开发后旨持、柚填、运营的不动产。三、商业地产的类别二、商业地产与住宅地产的区别------------维度1住宅地产商业地产1潢EXSW|餐钦、娱乐、豳彥密地段选择地B的劑经!W大題依颜地段泌擇i*1自用型寒户\投资型雲户、複户、吏勢投资细旦磯费考经董行为,市昵物业娶求能满的瞬阿对层离s荷SL电辔都有要求专业性悪建翩!范还包捱吏业规范、濒逊荧专收云勰一次性销售回笼资全；刪贷款；资金系諏就租全形式的稳刼全流；长期贷款；资全个体风验大，系统风险小买地、开^^须开细经萱般谿..资全结构衣短幣配,抗风脸投资回报形式销售卿■销豐获利、持輕苣畋益増值畋益和港价收益1投资方仗廉小叱裁大蛀寒基全、REITs等UJ、商业地产的发展历程X•城镇集市•大棚市场，农贸市场•社区商业•街区商业•裙楼百货I•购物中心1•商业街I•城市综合体%商业地产的内容六、商业地产的销售模式%商业地产的发展趋势翁團鱷傷%城市综合体专述・1.概念〃城市综合体〃，是指将城市中的商业、购物、商务、办公、居住、・/.交通、岀行、酒店、展览、会议、餐饮、文化、娱乐、社交、休憩等城市各类功能空间高度复合、互为价值链、相互依存、相互作用、相互助益的高度集约的街区建筑综合体；又叫"HOPSCA（泉布斯卡）S・HQPSCA（豪布斯卡），星当今世界国际夫都市最具人性魅力的、主流的建筑规划理念的有机建筑综合体；其中，H指酒店（HQTEL）、O指办公（OFFICE）、P指停车场（PARKING’）S指购物中心（SHOPPINGMALL）、C指休闲空间（CONVENTION）、A指高级公寓（APARTMENT）。t2、城市综合体的选址特点*第一、多属城市中心区或副中心区的核心位■,商业地理位置极其优趣,核心商务优势非常突出。也有少数位于城市新开发区，但符合政府长远的城市中心规划，具备新的经济増长点。•第二、社会各项配羞资源广泛，城市成熟度高。■第三、多属旧城改造用地，文面规划要求严格，容积率较高°第四、周边可供开发用地较少，缺乏竞争和参考项目。・•3、城市综合体的整体特，性・（1）繁华便利、快捷、自由、热闹,24小时不夜城。・（2）流动、个性、品位的广义睿户群。，（3）城市综含集群，商务资源突岀，对中小企业吸引力强烈。•（4）景观资源缺乏，住宅特性不突出，生活舒适度不够。・4、规划设计的考量因素・（1）城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等。这个城市缺件么？项目能带给城市什么？、・（2）解读项目周围市政配套及交通情况等。是否有现成的公共设施和生活配套？是否处于城市交通干线，是否有地铁或轻轨经过等？...