特征价格法及其在我国住房价格指数编制中的应用温雪温兴祥Summary：住房价格指数反映了住房作为一种商品的价格变动和趋势，是宏观政策调控的重要参考依据。我国经历了快速的城镇化和房地产市场发展，伴随而来的是住房市场上大量的新建住房的交易。相应的住房郊区化和容积率提升将影响到住房的特征变化，这对用重复交易法编制住房价格指数提出了挑战。特征价格法充分考虑了住房特征的异质性，理应成为我国编制住房价格指数的重要依据。本文详细梳理了三种不同的特征价格法，即时期哑变量法、插值法和特征法，然后给出了在运用特征价格法时需要考虑的遗漏变量偏误、设定误差和样本选择偏误问题。Key：住房;房价指数;特征价格模型引言伴随着住房市场化改革，我国的房地产市场迎来了持续多年的迅猛发展。房价也随着我国整体经济的增长而水涨船高，高房价引起了普通老百姓、政府以及学者的关注。住房价格指数作为众多价格指数中的一种反应了住房作为一种商品在一定时期内价格的变动趋势和变动的程度。鉴于房地产市场是整个国民经济健康运行的重要组成部分，住房价格在宏观调控中也起到了关键的参考作用。各国政府普遍将房价作为制定宏观经济政策的依据之一，房地产市场的细微变化都会影响到相应货币政策和财政政策的实施[1]。另外，房价指数综合反映了市场整体的信息，是市场参与者进行市场决策的重要依据，也是进一步分析和研究住房市场相关经济规律和政策问题的基础[2]。因此，构建科学、合理和客观反应住房价格的指数具有非常深远的影响。住房是一种具有高度异质性的商品，不同的住房在物质特征和区位特征上存在较大差异。因此，构建反映住房真实价格的指数需要考虑到这种住房的异质性影响，剔除由于不同类型的住房的价格变动对整体住房价格指数变动的影响。常见的编制住房价格指数的方法有重复交易法和特征价格法。重复交易法利用两次及以上交易的住房的价格信息构建价格指数，不需要种类繁多的住房特征的信息，所以重复交易法对样本信息的要求较低。美国联邦住宅供给机构监察办公室（OfficeofFederalHousingEnterpriseOversight）发布的OFHEO住房价格指数（简称OFHEO-HPI）和美国标准普尔（Standard和Poor）发布的标准普尔卡斯-席勒住房价格指数（SP/Case-ShillerHomePriceIndices）是美国房地产市场的两大著名住房价格指数，这两种指数均是建立在重复交易法之上[3]。特征价格法基于研究住房的权威模型——特征模型[4]，在估计模型时控制住房的各项特征，剔除住房异质性对住房价格估计的影响。1.我国住房市场特征与住房价格指数1.1住房市场化和新建住宅市场我国的住房市场化改革始于改革开放初期。在改革开放前的计划经济体制下，城镇居民的住房由所在单位作为福利统一分配。由于资源向战略性重要领域倾斜，国家在住房等民生项目上的投资严重不足，造成城镇家庭普遍的住房空间狭小、住房质量低下等问题。改革开放初期，中央政府加大住房资金投入，但由于在各部门之间的分配不均以及由此产生的腐败情况，始终没有找到一条合适的改变住房问题现状的途径。1992召开的十四大明确提出我国经济体制改革的目标模式是建立社会主义市场经济体制，体现在住房市场上，这意味着住房改革也逐渐朝着市场化的方向前进。1998年由国务院下发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》是我国房地产市场发展具有里程碑意义的政策文件，它废除了住房实物分配的制度，为商品房的发展扫清了障碍，从而确立了商品房的市场主体地位。房地产市场的起步已经过去了十多年的时间，房地产市场俨然已成为我国国民经济中的支柱产业之一。2009年，房地产市场为我国的经济增长贡献了11%，对处于全球经济危机中的中国来说房地产市场在抵抗经济危机负面作用中起到了非常重要的作用。我国房地产市场的迅猛发展满足了潜在的以及随着经济增长和城镇化而产生的住房需求。大量新建住房的供应是我国现阶段住房市场的一大特征。大量的新建住房在全国各地涌现：新建住房竣工面价由1998年的140万平米增加到了2010年的610万平米，其在所有竣工房屋中的比例从30%提高到70%。据住房与城乡建设部2010年数据统计...