保障房制度基本框架亟待明确文／巴曙松从国际经验看，社会保障体系的定位决定了保障性住房应该具有两个核心特征一是基本住房，即指满足现代生活需要、符合安全卫生便利要求的最低居住标准的住房，即以满足社会基本的、最低标准的住房需求，也是所谓的“人人有房住，而不是人人有住房”，二是政府救助，即政府通过经济和金融政策扶持、货币形式补贴和直接组织新建住房，对依靠自身努力难以解决住房困难的中低、低收入及最低收入家庭提供基本住房的相关制度性安排。按照这两个原则提供限定供应对象、建设标准、销售价格和租金标准，具有社会保障性质的住房。这应该成为中国保障房政策体系构建的基本出发点。合理界定政策的初始条件存量公房的维修、管理和产权处置始终是十分有挑战性的关键问题，而且增量公房的供给方式侧重于供给端补贴还是需求端补贴也是一个难以取舍的选择，所以在国际借鉴过程中，初始政策边界最为重要。结合国际经验，中国正处于保障房大规模建设启动的初期阶段，需要明确保障房制度运行的基本框架。为何而建，这是一个需不需要的问题，任何国家无论处于什么样的发展阶段，均需要为低收入家庭提供最基本的住房保障，这是一项政府责任，因此这与商品房市场的房价高低没有关系，建与不建的选择也不应取决于商品房调控的需求。为谁而建，确定保障房覆盖的范围，只有确[来自www.lW5U.coM]定需求边界，才能评估供给缺口，并由此确定新建的规模，这需要对城市家庭的收入情况、现有住房条件、存量住房结构进行统一的调查摸底，以形成初始的决策信息。如何建，这是个资金匹配问题，即资金来源（负债）和资金使用（资产）期限不匹配，虽然用于出租的公房是一项资产，其收益的现金流表现在长期，当期仅以租金或资产折现的形式体现，而开发过程的负债结构通常是次性支出。因此，平衡公共项目的资产负债结构的配比关系是重点，发达国家的经验在于债券融资或资产证券化。建后管理，即需要从政府层面解决产权归谁、谁来维修、谁来管理的问题，从发达国家经验看，在大规模建设基本完成之后，应该是最难处理的一个问题。综合而言，不同国家针对低收入家庭的保障房制度通常是一个不断摸索、不断试错与校正的过程，从不同国家的试错经验总结，最为关键的第一步是合理界定政策的初始条件，这会在很大程度避免后续校正的难度。初期明确制度的基本框架总结国际经验，在中国大规模启动保障房建设的初期阶段，应及时明确保障房制度的基本框架，从而尽可能降低未来保障房制度运行、试错与校正的成本。具体来说，至少应当包括如下几个方面的内容。首先，确立长期的“适度居住权”政策，不因短期的房地产调控政策变动而频繁切换保障房政策目标。第一，保障房政策要从注重发挥保障房促进投资、对冲商品房市场调整压力的政策导向，转为民生导向。1998年以来保障房政策的变迁多发生在商品房房价高涨的背景下，保障房作为商品房市场调控政策的众多政策选项而存在[来自www.lw5U.com]，往往不是具有中长期政策目标的、具有清晰法律规范的长久战略。因此，保障房制度应转向民生，而非短期的对冲政策，即保障房的存在不是为了短期配合房地产调控而降低房价，而是完成政府应尽的中长期的基本责任。第二，确立”适度居住权”的保障制度。即住房保障的基础是符合国家发展阶段与条件的“适度居住权”，这取决城市化水平、人口结构、城市家庭的收入阶层分布，针对符合经济发展阶段的最低，低及中低收入家庭自下而上满足基本住房需求。如果超越经济发展的不同阶段，使得基本住房保障标准过分超越一国城市化的水平、超越城市平均的住房提供标准，则难以持续。目前，部分城市将保障标准由2000元提高至5000元，这相当于给中等收入家庭提供较高的保障，客观上可能会使住房的分配不均扩大化。其次，以廉租房和公租房为主体，构建不同类型的保障房之间的“防火墙”机制，确立清晰的边界。2010年开始，公租房作为一种新型的基本保障住房正式推出，从政策界定的内容看，公租房的具体含义：(l)供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来...