万科高管眼中的楼市近期各大房企陆续公布1月销售业绩，部分公司销售较好，特别是布局三四线城市的房企尤为明显。那么，1月新房成交真的超预期吗？数字背后的真相究竟如何？Q1：近期部分房企1月销售增长很强，全年销售目标也比较高，但是目前政策调控力度在不断增大，特别是在一二线城市，这种销售增长是否可持续？能否对2017年整个行业形势做一个大致的判断？房地产这个行业牵涉因素很多，短期对市场预测较为困难，但是对于一些长期问题，市场上都普遍有所共识。对于大型房企未来以及行业中长期前景而言，我们可以从总销售面积、均价走势、市场占有率三个方面来考虑。第一个问题是总销售面积，2011到2013年全国住房新开工面积应该是一个历史峰值，或可作为未来每年新开工的上限水平。下限水平可以参考日本1992年之后的人均或户均新开工住宅面积，再乘以1.2左右，作为我国未来住房新开工下限的衡量尺度。之所以选择日本作为参考国家，是因为日本的住房更新周期和中国比较类似。欧洲国家的住房更新周期非常长，比如北欧一些国家可以在100年以上，这些国家在新开工峰值之后下降的非常快，最后每年千人住房开工量会低到3-4套的水平。日本每年每千人住房开工量峰值大约12-13套，但是，即使在1990年代房地产泡沫破裂、人口老龄化越来越严重、生育率下降的背景下，日本新房建设量还保持在每年每人1平米（每年每千人建设8套），原因就在于日本的旧房更新周期只有40年，远低于欧洲国家。中国住房更新周期只有28年（2012年数据），考虑到近几年新建的住房，其更新周期可能会变长，预计会逐步接近日本的水平，但更新速度还是会比日本快一些，所以有了1.2这个系数。综合来看，未来中国每年住房新开工规模，下限大概就是每年每人1.2平米，按10亿人口计算，大概就是12亿平米（商品住宅10亿平米）；上限大概就是2011年的水平，17-18亿平米（商品住宅14-15亿平米）。从历史上来看，因为我们之前是住房短缺，每年的开工要补充每年的销售，也就是销售超过新开工。但是，未来销售和新开工会越来越接近。因此，未来每---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---年的住房销售量大概也是12-15亿平米的水平。这样我们就大致解决了第一个问题。第二个问题就是关于销售均价，按照我们的观点，目前中国整体的住房价格是没有泡沫的，或者是最多是在泡沫区的边缘，仅有极少数的城市可能已经进入了泡沫区，但绝大部分城市目前是不在泡沫区内的，这也就意味着我们对未来房价做基础假设的话，应该假设未来房价增速快于CPI，但是慢于人均收入的增长速度这样的一个趋势。估计未来的CPI增速也不会超过美国类似阶段的长期值，或者高也不会高出多少，差不多就是2%-3%的水平，这个可以视作房价未来每年变动趋势的下限。那么房价每年变动趋势的上限是什么呢？是GDP年增长率或者人均收入年增长率，中国经济高速增长的时代已经结束了，未来会逐步放缓。我们现在看到的经济增速都是真实经济增速，已经扣除了物价指数了，而房价本身是个名义值，因此，我们预测房价增速时应该把物价指数加回，假如说未来的GDP或者人均收入年增速降到5%或者更低，那么再加上一个2%-3%的CPI同比。综上，我们国家未来长期房价名义值变动趋势应该在每年上涨2%-7%，这是第二个长期因素。第三个因素就是大房企的市占率。目前来看，我们的行业整体集中度比美国日本在成熟阶段低一点。万科或恒大的市场占有率是3%-4%，美国在成熟阶段龙头的市占率是6%-8%，有一倍的成长空间。当然也可以考虑下其他的因素，一是如果行业出现并购，某一段时间就会超出这个水平，典型的例子是英国，英国第一大房企的市占率最高达到13%，远远超过美国和日本的第一大房企的市占率，这背后是一定有着并购的影响。第二个因素是考虑互联网时代的影响，在互联网时代我们看到的是需求的长尾化和供给的集中化。需求的长尾化指的是客户的细分化、个性化需求可以越来越多得到满足，供给的集中化指的是大部分行业在互联网时代都会出现集中化的趋势，互联网化越高的行业的集中度越高，随着互联网时代的全面到来，所有行业的集中度相对来说都...