价格策略--------【hhyy】多层项目一、价格定位目标提要1、销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2、市场竞争目标3、项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。二、价格定位基础根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。三、竞争楼盘态势1、金山板块及其他同类物业竞争对比表项目名称规划总规模面积范围主力面积平均价格交房时间工程进度卖点抗性金山碧水三期B区17—7F31万M278---256106--12818332004年底主体三层社区规模大配套齐价格低位置较偏香江明珠二期16—7F186亩86—280160--28027002004-01封顶紧临南江滨公园，户型独特紧挨大桥噪音较大金山明珠15—7F4—9F65亩110—244125--15824002003-12-31单体落成户型新颖，景观绿化精致。南向朝金山大道。金山明星6-7F,4-7.5F3-9F,5-11F71亩68—26890--1271985电梯：20772004-05外墙装修户型多样价格相对较低建筑密度大，配套少北京金山5—15F5—11F57亩55—240120--13025002004年底桩基完成楼间距大空中花园面积大，3米层高价格人相对较高金山佳园9—9、117万M2100—154100--12023502004年底地面二层设观景电梯，入户空中花园。项目地形狭长且沿街分布百合苑3--12F----126--300149--15823002004-05外墙装修得房率高物业费按多层价格收户型单一交付时间长武夷明珠14—7F4幢电梯房7..9万M290—200----1968起2004年底打桩紧临南江滨公园----滨江丽景C区5—9F12—7F348亩62--21697---12521002003-08主体三层规模大，交通便捷临江看景周边交通状况杂乱卫生状况差康城7—7F104亩87—21087--12019602004-03部分封顶价格相对较低位置偏交通不偏周边环境杂乱幸福城5—12F9—7F7.1万M260—180107--13920002003年底部分封顶靠近森林公园价格适中北峰是垃圾处理场区域形象不好福光远东花园5—7F3万M238--150101--10617502003-09已交房价格低绿化、配套简单相关提要1：南江滨区域现有竞争楼盘主要是滨江丽景、金山碧水、金山明星等楼盘，各个楼盘在规模、位置等方面都优于本项目。其中金山碧水依靠规模大、配套齐、政府扶持、价格低的优势对本项目构成威胁。另外，滨江丽景占据有利的地理位置将分流本项目的部分客源。区域内竞争的结果将分散市场对本项目的注意力。相关提要2：各个板块之间竞争激烈。“东扩南移”的城市发展战略造就了金山和东区两大热门板块；随后五四北板块异军突起，并带动了周边区域的发展，形成共同发展之势。这些新兴的板块都具有很强的市场号召力，众多可类比的项目构成对本案的多角度冲击。2．主要竞争对手价格特征◆金山碧水三期金山碧水三期B区起价1677元/㎡，均价1833元/㎡，最高价2174元/㎡；一、二层差价100元/㎡，二、三层差价90元/㎡，三、四层差价30元/㎡，水平差价80元/㎡，东西无明显差价；复式为最高价；按揭贷款不打折，一次性付款98折。附：金山碧水三期B区1#楼价格表：单元号（东）单价单元号（中间）单价单元号（西）单价101176410216771061762201186720217812061869301195430218673061958401198840219024061994501复式212750220405062135◆滨江丽景C区起价1888元/㎡，均价2100元/㎡，楼层差价60元/㎡左右，四五层差价20元/㎡左右。一次性付款96折，商业贷款97折，公积金贷款98折，仅针对教师做首付20%，贷款80%的差别对待。◆金山明星多层起价1688元/㎡，均价1985元/㎡；小高层均价2077元/㎡。一、二层差价100元/㎡，二、三层差价30元/㎡，水平差价30--70元/㎡，东西两头差价因景观而异。附...