楼市“大分化”与应对之策李超---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除------本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---近年来，在资本市场剧烈波动、宏观经济不确定性因素增加的影响下，不同类型城市由于潜在需求和库存水平差异较大，城市之间购房者的预期差异也非常明显。2016年上半年，在多重政策利好影响下，一线城市以及需求基本面较好的二线城市带动了楼市整体回暖，并呈现出过热发展态势，楼市调控也随之收紧，限购加码、限贷限价政策在一二线城市相继出台；与此同时，大部分三四线城市库存压力依然严峻，多管齐下去库存仍是此类城市调控政策的重点。楼市“大分化”时代来临通过对比近年来的住房价格指数可以发现，中国住房市场的“大分化”时代已经来临，并呈现出明显加剧的态势。2012年至2014年，一线城市与二三线城市之间基本延续了同涨同跌的大趋势，在上涨期一线城市的涨幅要明显高于二三线城市，在下跌期一线城市的跌幅要明显低于二三线城市；进入2015年后，一---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---线城市的环比大幅上涨与二三线城市的持续震荡之间形成了鲜明的对比，并且带动了二三线城市在2015年底开始触底反弹；2016年上半年，一线城市与二线城市开始轮番上涨，而三线城市则环比涨幅有限，去库存压力仍然很大。虽然货币、信贷等利好政策对全国整体市场均有影响，但由于一线城市和基本面较好的二线城市各类资源丰富，对人口吸引力较强，加上住房资源相对稀缺，住宅市场潜在需求较大，对放宽政策的反应也最为强烈。人口和收入结构是市场分化主因对于后发大国而言，城镇化的推进阶段和人口的空间流向成为住房市场的一个重要风向标。国际经验表明，当一国城镇化率低于50%的时候，人口流动主要以农村进入城市为主阶段，所有城市的房价涨幅总体比较接近，只是在城镇化率接近50%时大城市的房价涨幅会稍快一些；当城镇化率超过50%的时候，人口流动主要以小城市进入大城市为主，大城市的住房市场景气指数明显优于中小城市；当城市人口超过70%后，城市主城区人口开始逐步向郊区迁移，大城市郊区的住房市场逐步兴起；在城市化进程接近饱和之时，郊区城市化与“大都市圈”时代来临，大城市郊区的房价表现将会显著优异。无论在哪个阶段，人口的流向最终决定了房地产的市场表现。我国东北地区最近几年出现的人口净流出现象，也在一定程度上波及到了当地的住房市场。目前，中国常住人口统计口径的城镇化率已超过50%，人口由农村向城市流动的速度将减缓，而人口从小城市向大中城市集聚的状况将变得更加突出。新世纪以来100万～500万人口的大城市数目增加了24个，城市人口增长了近6000万，而中小城市（镇）所拥有的人口数在全部城镇人口中所占的比重有所下降。这种城镇化和人口流动的新态势将会进一步加剧中国住房需求的空间失配现象，中国住房市场将会迎来一个相当长的分化时期。与此同时，由于中国当前的经济增长模式仍以劳动投入型为主，经济发展速度较快的城市和区域往往对高学历的劳动年龄人口吸引力相对较高，这种局面会加速中青年劳动力向东部沿海---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---城市的集聚，从而进一步降低一二线城市的人口抚养比并导致住房刚性需求的相对增加。总体而言，在即将到来的“十三五”时期，城市化进程仍将向一二线城市倾斜，而三四线城市的人口基本面将不具备快速扩张的基础。一线城市和人口基本面较好的二线城市将延续住房需求持续高涨的趋势，总体上呈现“量稳价增”的局面；其他二三线城市将从规模扩张转为结构优化，总体步入“量减价稳”阶段；部分三四线城市需求主体乏力，将会迎来一个长期“有量无价”的结构调整期。与此同时，房地产市场的供给和调控政策也亟需针对这一新变化做出适当调整。与此同时，高收入人群的地理集中也呈现出与人口流向一致的趋势。北京、广东、上海、浙江、江苏五省市不仅是全国跨省流动人口最集中的五个省市，同时也是高收入群体最为集中的五个省市。据第六次全国人口普查数...