【炒房小新】地产代理商又在房价收入比大【炒房小新】--地产代理商又在房价收入比大造文章2011年02月05日上善若水·卢建君如何投资让你自动变成有钱人，不忧钱财、不忧买房、生活自在【炒房小新】--地产代理商又在房价收入比大造文章保险/房地产2011-02-0514:21:07阅读0评论0字号：大中小订阅【炒房小新】--地产代理商又在房价收入比大造文章问：甚么是房价收入比呢？答：从公式而得知就是将房价除以家庭收入比较。市面上较多人用的房价收入及负担比率这两种估值房地产指标，但本人却绝少用「供款负担比率」与「房价收入比」。问：为何你不用这些指标，原因何在？答：主要原因是家庭收入水平、物业面积及地区、首付／按揭成数、按揭年期、按揭息率等可变量(variable)，均无法达成共识，比如究竟当400呎单位，还是700呎单位？当大学生收入，还是所有人的平均数或中位数。后者其实一样，只不过把可变数减剩「房价」及「收入」两项。偏偏就有些人利用这些指标大造文章，而且要加以利用支持一己观点，甚至说要花半生甚至两代人买楼！明眼人都知现实不是如此，但本人也乐于给大家拆解，究竟这个「买房痛苦指数」（要花多少年不吃不喝才能买到楼）的漏洞与真象。第一个可变量是房价，明明二手楼才是市场的主流，为甚么有些人要以一手楼(新房)来计算？就以刚刚过去的2010年11月为例：新房成交量747宗，总值139.74亿港币，即是139.74亿港币/747=1870.68万港币(平均价)；二手房成交是12,442宗，总值448.57亿港元，平均价360.53万港币；整体成交量是13,189宗，总值588.31亿港币，平均价446万港币。为甚么有些人要拿过千万港币的房子来计算？第二个可变量是收入，各大传媒经常使用住户收入中位数来计算出楼价是如何显得房子很贵，但这个用法大有问题。所谓住户月入中位数，就是刚好有一半住户收入比它高，又有一半住户收入比它低。现时各类房屋住户的比重是：临时房屋1.1%、公屋30.1%、居屋／夹屋(等于中国内地经济房)16.4%、私房52.4%，如果大家同意前三者的月入比私楼低的话，则那个所谓中位数家庭，应该是居住在私楼之中的最低价值楼宇。强迫要私楼之中住最低价值楼宇住户（比如板间房，或单幢旧楼）会去买一千、二千万港币的新房（往往是所谓豪宅，甚至是独立屋），又有何实用价值呢？私房收入中位数一向都远比整体数字为高，使用私房的住户的数值要比整体数字合理，而另一项值得留意的是，公屋住户的收入停滞不前，经济房的住户收入升幅亦不及私房，这正正是香港Ｍ型社会的趋势很明显，再用香港以前一套「全民买房」去分析问题已经不合时宜了！如果买房业为痛苦的事，大可长期租房，租金的波幅一向比楼价为低，把“房价收入比”称作为「痛苦指数」大可不必。本人计算了自2000年至今的指数，发现根本就没有测市房价的作用：2001年上半年数值最低，理论上最易买楼，实际收入也可以随楼价下降，以当时楼价买入，最少要守三至四年才见到家乡。呵呵！不好意思，本人还是话入正题了。那2010年11月的香港市民收入中位数是多少呀？本人根据香港统计处的「综合住户统计调查」，2010年第三季私人楼家庭月入中位数：24,886港币，即每年有298,400港币。问：是不是有了房价，有了家庭每年总收入就可以计算房价收入比？答：将房价/每年家庭总收入，就得出倍数。4,460,611港币───────＝14.95倍298,400港币是14.95倍吗？请等等，你买房一般都只会首付三成借七成房贷，储首付需要4点48年；买房是需要一次付款才能进去住吗？只要交首付、其它涉及费用就即刻可以去住。因此，房收入比价的「一次付款」的思考，实在与现实买卖有点脱节。问：为何又不用计算供房负担比率？住房支付能力指数答：这个比率，更容易给地产商及地产代理商自说自话，日日利好房价本人计算后比较之下，发觉这个指标并无划一的计算准则。香港财经事务科经济分析组是以中位家庭收入、七成房贷、40平方米（约430平方呎）计算，但是没有表明供款年期，以及按揭利率相对于最优惠利率的水平。而地产代理商中原地产提供P按与H按两个数据：私楼住户指数以600平方呎、六成按揭、二十年还款期计算。另一地产代理美联物业则是以一个500呎单...