土地制度“破冰”加速楼市“变轨”？宋慧芳打破城乡土地二元结构这一土地制度终于“破冰”，其最终是否会像预期一样加速楼市向租赁市场的“变轨”，值得深思。8月28日，国土资源部、住房和城乡建设部对外发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（下称《方案》），在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。《方案》明确规定，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。全国房地产商会联盟主席顾云昌在接受《中国经济信息》记者采访时表示，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点以及近期热议的租购同权都是1998年房改的延续，其最大的意义是一定程度上打破了城乡土地二元结构这一“鸿沟”，先从租赁市场入手，向着城乡发展一体化迈进了一大步。而其后的深远影响还包括推进城镇化建设以及缩小城乡贫富差距等。土地制度“破冰”众所周知，我国的土地制度主要由两大部分组成：产权体系和发展权体系。其中产权体系指以土地所有权、土地使用权为主构成的体系。我国土地产权体系呈城乡二元结构：城市土地归国家政府所有，农村集体土地归农村经济集体所有，农村集体土地产权体系由“集体所有权+农民使用权”构成。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---而土地发展权，或土地开发权，是因为变更土地用途或其他外部因素引发的土地增值的权利配置，目的在于实现国家对土地的用途管制，对于耕地保护、粮食安全和社会公平等非常重要。我国农村集体用地发展权，主要体现在国家对土地的征用制度：法律严格限制集体建设用地流转，农村集体建设用地不能直接出让、转让或出租，必须先征收为国有土地后才能在市场上流转。根据《中国经济信息》记者查阅现行的《中华人民共和国土地管理法》发现，对于农村集体建设用地，其明确规定不得直接或变相地出让、转让或者出租用于非农建设。集体建设用地只能由村集体经济组织或村委会经营管理，并在符合乡镇土地利用总体规划的前提下，严格限定于四类用途：村民宅基地建设、乡镇企业建设（经营性集体建设用地）、公共设施建设和乡村公益事业类建设。其中集体经营性建设用地村集体以外的个人或单位要使用村集体建设用地，只有通过入股、联营等形式和村集体共同举办企业，使用乡镇企业类集体建设用地一条途径。并且兴办企业的建设用地受到严格控制，各省针对不同行业和规模的乡镇企业，有明确的用地标准和指标。1992年国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》规定，集体所有土地必须先行征用转为国有土地后才能出让。农村集体用地不能直接入市，要有偿转让使用权，就必须通过土地征收将土地所有权转让给政府。由于征收后农民失去长期的土地收入，而一次性的土地补偿费和安置补助费标准和对应的国有建设用地招拍挂价格有一定差距。因此集体用地所有权方出让意愿不足，也滋生了集体建设用地“隐形交易”，产生诸如小产权房的问题。1995年、2006年和2014年，我国先后三次开展农村集体建设用地入市试点。试点20年来，试点内容不断丰富、经验不断积累，但距离出台国家层面农村集体建设用地入市管理办法仍有距离。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---而此次《方案》明显是丰富了经营性集体建设用地的用途，在原有乡镇企业建设经营基础上，增加租赁住房开发运营。集体建设用地土地性质更加完善，是对现行“农村集体建设用地使用权制度”的突破，土地制度由此“破冰”。能否加速楼市“变轨”2017年7月以来，试点城市密集出台地方方案，落实《关于在人口流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，制定因地制宜的细化措施。据《中国经济信息》记者统计发现，截止8月30日，已有11个城市出台：12个试点城市中仅厦门、肇庆尚未实施方案，而北京虽不在12个试点城市范围内，但租赁市场需求巨大、且已有实施经验，也出台地方方案发展租赁市场。《中国经济信息》记者经过对11个城市地方方案详细整理发现，其中广州、成都、郑州、南京、北京...